Налоговый вычет и материнский капитал: маткапитал вычитают из цены, а не из двух миллионов

Раздел 1

Маткапитал вычитают из цены, а не из двух миллионов

Семья с двумя детьми выбирает квартиру и никак не решит где. В областном центре продаётся трёшка за 6 200 000 рублей, в райцентре — двушка за 2 700 000. Сертификат на второго ребёнка — 963 243,17 рубля — в любом случае пойдёт в первый взнос. Муж прикидывает, сколько налога вернёт, и мрачнеет: вычет считают с двух миллионов, и маткапитал, думает он, отнимет из них почти половину.

В большой квартире маткапитал не отнимет ни рубля. Кодекс не даёт вычет с той части расходов, которую покрыл сертификат, — её вычитают из цены, а лимит в два миллиона применяют к тому, что осталось. 6 200 000 − 963 243,17 = 5 236 756,83 рубля заплачено своими и кредитными деньгами. Это больше лимита, и вычет — полные 2 000 000, то есть 260 000 рублей налога при ставке 13 %. Квартира куплена в браке — свой лимит есть и у жены, своих расходов хватает на оба, и если у неё тоже есть зарплата с НДФЛ, семья вернёт 520 000.

В двушке сертификат уже заметен: 2 700 000 − 963 243,17 = 1 736 756,83 рубля — это весь вычет, 225 778 рублей налога. Супруги могут поделить его заявлением, но больше он от этого не станет. Граница простая: если жильё стоит дороже двух миллионов плюс маткапитал, вычет одного человека не уменьшится, а для двоих супругов граница — четыре миллиона плюс маткапитал; если дешевле — вычет уменьшится на разницу, а если всё оплачено сертификатом и выплатами из бюджета, вычета нет вовсе. Сам маткапитал налогом не облагается, поэтому и «вернуть 13 % с маткапитала» нельзя: это не ваш доход и не ваши расходы.

Тот же запрет касается денег работодателя и выплат из бюджета. Но если такую выплату ещё и обложили налогом, это повод спорить о налоге: в деле о субсидии на квартиру от работодателя Верховный суд вернул дело и велел выяснить, чьи это были деньги.

Раздел 2

Ипотека: основной долг и проценты

Другая семья брала ипотеку, когда о сертификате ещё не думала: квартира за 4 500 000 рублей, 900 000 своих, 3 600 000 — кредит. Через год родился первый ребёнок, и маткапитал — 728 921,90 рубля — ушёл в банк на досрочное погашение. В справке банка две строки: 700 000 закрыли основной долг, 28 921,90 — проценты. Жена боится, что теперь пересчитают весь вычет, и за квартиру, и по процентам.

Мужу за квартиру — ничего. Основной долг, погашенный сертификатом, — это тоже расходы на покупку, только оплаченные позже, и их вычитают так же, как первый взнос маткапиталом: 4 500 000 − 700 000 = 3 800 000 рублей своих и кредитных. Это больше двух миллионов, и у него вычет на покупку остаётся полным — 260 000 рублей налога при ставке 13 %. Жену маткапитал всё же заденет: на двоих останется 3 800 000 вместо 4 000 000, её вычет — 1 800 000, на 26 000 рублей налога меньше.

С процентами иначе. Вычет по процентам дают в сумме, которую уплатил сам налогоплательщик, — до 3 000 000 рублей и только по одному объекту, и запрет на расходы, покрытые маткапиталом, касается его тоже. 28 921,90 рубля, которые закрыл сертификат, в процентный вычет не войдут — это 3 760 рублей налога. Остальные проценты, уплаченные своими деньгами, в вычет идут как обычно; подтверждают их договор кредита и документы об уплате процентов, обычно справка банка. Подробно о нём — в разборе вычета по процентам ипотеки.

Раздел 3

Вычет получили, а маткапитал пришёл потом

Пара купила квартиру за 2 500 000 рублей в ипотеку, муж заявил вычет с двух миллионов и за три года вернул 260 000. Потом родился ребёнок, и сертификат на 728 921,90 рубля ушёл на погашение кредита. Всё было честно: когда подавали декларации, никакого маткапитала не было. Но знакомые рассказывают мужу, что налоговая требует такие вычеты назад.

Минфин считает, что расходы в размере маткапитала, направленного на погашение ипотеки, в вычет не включают и тогда, когда вычет получен раньше: налоговые последствия одинаковы, пошёл ли сертификат сразу на покупку или потом на кредит. Своих расходов у мужа теперь 2 500 000 − 728 921,90 = 1 771 078,10 рубля, а вычет получен с 2 000 000. Лишние 228 921,90 рубля вычета — это 29 760 рублей налога. Будь квартира дороже, например 3 000 000, своих расходов осталось бы 2 271 078,10 — больше полученного вычета, и возвращать было бы нечего. А если вычет заявлен, но ещё не выбран до конца, лишнее просто уменьшит остаток на следующие годы.

Если лишнее есть, это спор, а не автоматический долг. Налоговая может взыскивать такую разницу через суд как неосновательное обогащение — только сам налог и в пределах трёх лет: такие рамки поставил Конституционный суд. А исход не предрешён. В деле, дошедшем в 2023 году до Второго кассационного суда общей юрисдикции, первая инстанция налог взыскала, но областной суд это решение отменил и в иске отказал: вычет получен законно, а маткапитал появился позже, и пересчитывать вычет в такой ситуации оснований нет. Итог — отказ инспекции. Кто решит вернуть разницу сам, подаёт уточнённые декларации за годы вычета — с расходами без маткапитала — и доплачивает налог: так ФНС описывает исправление неправомерно полученного вычета.

Раздел 4

Доли детей, региональный капитал, родственники

Квартиру, купленную с маткапиталом, оформили на четверых: закон о материнском капитале требует выделить доли родителям и детям, а размер долей определяют соглашением, и семья выбрала по четверти. Жена расстраивается: раз собственников четверо, вычет поделят на четыре части, а у детей нет зарплаты, с которой можно вернуть налог. Выходит, половина вычета пропадёт.

Не пропадёт. Родители, которые покупают жильё в собственность несовершеннолетних детей, вправе заявить вычет и по детским долям: расходы на них учитывают у себя, каждый в своём лимите в два миллиона. ФНС прямо пишет, что при покупке жилья в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми родители применяют вычет без распределения по долям. Для трёшки из первой главы это те же 2 000 000 мужу и 2 000 000 жене — 520 000 рублей налога. А право ребёнка не тратится: он сможет получить собственный вычет, когда у него появится доход и он купит другое жильё. Зато родителю, который свой вычет уже выбрал, покупка квартиры на ребёнка второго вычета не даст. Так считают для покупок с 2014 года: до этого при покупке в долевую собственность вычет делили между совладельцами по долям.

Вычитают не только федеральный сертификат. Региональный семейный капитал, субсидия на жильё госслужащему или военному, другая выплата из бюджета, деньги работодателя или кого-то ещё, кто заплатил за вас, — всё это из расходов тоже исключают. А жильё, купленное у супруга, родителей, детей, брата или сестры, опекуна или подопечного, вычета не даёт совсем — ни на покупку, ни по процентам, даже если заплачено своими деньгами. Бабушки, дедушки и внуки в этот перечень не входят, родители мужа для жены — тоже; но если квартиру купили у родителей мужа, для него это сделка с родителями, и вычета у него не будет. Суд вправе признать лиц взаимозависимыми и по иным основаниям. А для родственников из перечня не важно, влияли ли они на цену: Верховный суд подтвердил отказ в вычете покупательнице доли дома у брата.

Раздел 5

Учёба и продажа квартиры с долями детей

Старший сын поступил в колледж на платное отделение, и первый год семья оплатила маткапиталом. Весной мама открывает личный кабинет налогоплательщика, чтобы заявить вычет за обучение. Заодно она вспоминает, что квартиру с детскими долями скоро продавать — семья переезжает в дом, — и соседка пугает её, что детям придётся платить налог со всей цены.

С учёбой коротко: социальный вычет за обучение не применяется, если её оплатили маткапиталом. Он остаётся только на то, что семья доплатит сама, — о лимитах в разборе вычета за обучение.

С продажей мягче, чем пугают. Сначала — льгота для семей с детьми: если у родителей двое и больше детей до 18 лет, а до 24 — если учатся очно, и в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено другое жильё, больше проданного по площади или по кадастровой стоимости, доход от продажи не облагается независимо от срока владения. Есть и другие условия: кадастровая стоимость проданного — не больше 50 миллионов, и у семьи нет больше половины в другом жилье, превышающем купленное. Тогда освобождаются и доли детей, если их продают одновременно с долей родителя. Если льгота не подходит, а срок владения не вышел, налог платит каждый собственник, дети тоже, — но доход ребёнка уменьшают на расходы родителей на покупку, пропорционально его доле, если эти расходы не учли другие члены семьи; вычет родителей при покупке этому не мешает. А с доходов 2024 года и срок владения детской долей считают не с даты, когда её выделили, а с даты, когда жильё купил владелец сертификата или его супруг. Квартира куплена в 2019 году, доли детям выделены в 2025-м, продажа в 2026-м — больше шести лет владения при минимуме в пять, и налога нет ни у родителей, ни у детей. Подробно о сроках — в разборе налога с продажи квартиры.

Расходы на покупку нужно заявить и подтвердить документами. Но если документы у налоговой уже были, отказать в их учёте только потому, что не было заявления, нельзя: так решил Верховный суд в деле семьи, продавшей квартиру с долями четверых детей.