Налоговый вычет за квартиру: почему 260 000 ₽ — не предел

Раздел 1

Двести шестьдесят тысяч — это половина

Квартиру взяли в ипотеку, через три года человек добирает последний кусок вычета, получает свои 260 000 ₽ и закрывает папку с документами. Тема исчерпана: больше по закону не положено.

Положено ещё до 390 000 ₽. Вычетов при покупке жилья два, и они самостоятельные: один на саму покупку с базой до 2 000 000 ₽, второй — на проценты, уплаченные банку по ипотеке, с базой до 3 000 000 ₽. Оба можно заявить по одной и той же квартире, и в сумме это до 650 000 ₽.

О втором вспоминают куда реже, потому что он приходит позже: проценты по ипотеке набираются годами, и заявлять их имеет смысл по мере уплаты. Папку закрывать рано — по процентам возвращают ровно столько, сколько банку уже отдано, и делать это можно каждый год.

Максимумы 260 000 ₽ и 390 000 ₽ — это 13% от этих баз, то есть расчёт для типичной зарплаты. Ставка НДФЛ с 2025 года зависит от размера основной базы, и у кого-то часть дохода облагается уже по 15% — тогда и вернуть можно больше. И общее ограничение: вернуть нельзя больше, чем реально уплачено НДФЛ за период. Остаток при этом не сгорает, а переносится на следующие годы, пока не будет выбран целиком.

Раздел 2

Комната за 900 тысяч не сжигает лимит

В 2020 году человек купил комнату за 900 000 ₽ и вернул 117 000 ₽ — тогда вся зарплата облагалась по 13%, других ступеней не было. Через пять лет он покупает квартиру и вычет не заявляет: своё он уже получил, второй раз не дают.

Он оставил на столе 143 000 ₽. Лимит в два миллиона он выбрал только на 900 тысяч, а неиспользованный остаток в 1 100 000 ₽ разрешено доиспользовать на следующей покупке. Правило действует для тех, чьё право на вычет возникло после 1 января 2014 года.

А вот с процентами по ипотеке такого механизма нет вовсе, и это отличие стоит держать в голове до подписания договора. Вычет по процентам дают в отношении только одного объекта: если по первой ипотеке из трёхмиллионного лимита выбрали половину, вторая половина не переносится никуда — при следующей ипотеке счёт начинается с нуля.

Две даты, из-за которых чаще всего подают не за тот год. Право на вычет по вторичке возникает с регистрации права собственности, а по новостройке — с подписания акта приёма-передачи, не с оплаты договора. И ещё одна асимметрия по процентам: потолок 3 млн ввели тем же законом с 2014 года, так что по ипотеке, оформленной раньше, проценты возвращают без верхней границы. Проценты по кредиту на рефинансирование прежней ипотеки идут в тот же лимит того же объекта.

Отдельная дверь для тех, кто уже не работает: пенсионер вправе перенести остаток вычета на три года, предшествующие году образования остатка (п. 10 ст. 220 НК РФ), — то есть вернуть НДФЛ, уплаченный ещё до пенсии.

Раздел 3

Квартира одна, а вычета два

Семья купила квартиру за 6 000 000 ₽ и оформила её на мужа — так было проще с документами. Вычет заявили тоже на него: вернули 260 000 ₽ и решили, что взяли максимум.

Максимум был вдвое больше. При совместной собственности без брачного договора каждый супруг вправе заявить вычет независимо от того, на кого оформлены бумаги. Муж использует свои два миллиона базы, жена — свои: вместе четыре миллиона и 520 000 ₽ к возврату вместо 260 000 ₽.

Из шести миллионов стоимости в первом варианте для вычета пригодились только два, остальные четыре пропали впустую. Никаких дополнительных условий для второго варианта нет — кроме одного, но существенного.

Если доли оформлены и на несовершеннолетних детей, родители вправе включить расходы на детские доли в свой вычет. Собственный лимит родителя это не увеличивает: потолок остаётся 2 млн, просто заполнить его можно быстрее.

Раздел 4

Три пути к одной и той же сумме

В январе человек начинает собирать пакет для 3-НДФЛ: договор, платёжки, справки. Он делает это четвёртый год подряд и уверен, что иначе вычет не получить.

Иначе получить можно, и уже несколько лет. Налоговая сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете на основе данных, которые у неё уже есть, — остаётся проверить и подписать. Ни декларации, ни сбора подтверждающих документов.

Есть и третий путь — через работодателя: тогда НДФЛ просто перестают удерживать из зарплаты, не дожидаясь конца года. Сумма во всех трёх случаях одинаковая, разница только в том, когда деньги окажутся у вас.

Итого что проверить. Заявлен ли второй вычет — по ипотечным процентам: это ещё до 390 000 ₽ помимо тех 260 000 ₽. Не остался ли неиспользованный остаток лимита от прошлой, более дешёвой покупки — его можно добрать. Оформлен ли вычет на обоих супругов, если оба работают: на дорогой квартире это ровно вдвое больше. И не собирайте декларацию по привычке — сначала загляните в личный кабинет, заявление может быть уже заполнено.