Налоговый вычет за квартиру: почему 260 000 ₽ — не предел

Раздел 1

Два разных вычета, а не один

«Вычет за квартиру — это 260 000 ₽» — фраза, которую повторяют так часто, что она звучит как факт. Отчасти это правда: именно столько можно вернуть максимум с покупки. Но это только половина картины, а вторая половина — отдельный вычет, о котором вспоминают куда реже.

Это два самостоятельных вычета с разными базами, и получить оба можно одновременно — на одну и ту же квартиру, если она куплена в ипотеку. В сумме потенциальный возврат — до 650 000 ₽, а не 260 000 ₽, которые обычно и держат в голове.

Есть и ограничение, о котором молчат ещё чаще: вернуть можно не больше, чем реально уплачено НДФЛ по ставке 13% за соответствующий период. Если налога заплатили меньше суммы вычета — остаток не сгорает, а переносится на следующие годы, пока не будет выбран полностью.

Раздел 2

Остаток можно забрать потом — но не по процентам

Кажется логичным: раз вычет однажды использован, повторно его уже не получить — про какую бы покупку речь ни шла. До 2014 года это было ровно так. Сейчас — не совсем.

Пример: человек в 2020 году купил комнату за 900 000 ₽ и получил вычет 117 000 ₽ — это 13% от истраченной суммы. Из лимита в 2 млн ₽ осталось неиспользованными 1 100 000 ₽. При следующей покупке — квартиры за 5 млн ₽ — он вправе доиспользовать именно этот остаток и вернуть ещё 143 000 ₽.

С вычетом по процентам ипотеки всё жёстче. Закон прямо ограничивает его одним объектом — и это ограничение не связано с датой сделки, оно действует всегда.

Раздел 3

У супругов — не один вычет на двоих

Логика напрашивается сама: квартира одна, значит и вычет на неё один — независимо от того, сколько человек в семье её покупали. Именно эта логика оставляет на столе реальные деньги.

Возьмём семью, купившую квартиру за 6 000 000 ₽ в совместную собственность. Если оформить вычет только на одного супруга — вернут максимум 260 000 ₽, лимит в 2 млн ₽ исчерпан, а 4 млн ₽ стоимости квартиры для вычета уже не пригодятся. Если распределить вычет на обоих — каждый использует свою базу в 2 млн ₽, итого 4 млн ₽ на семью, а к возврату — уже 520 000 ₽. Ровно вдвое больше при той же покупке, без каких-либо дополнительных условий.

Раздел 4

Как получить, не дожидаясь декларации

Кажется, что вычет — это неизбежно декларация 3-НДФЛ, пакет документов и поход в налоговую в начале года. Уже несколько лет это не единственный путь.

Кроме упрощённого порядка остаются ещё два пути: подать декларацию 3-НДФЛ самостоятельно за прошедший год и получить всю сумму разом, либо оформить вычет через работодателя — тогда НДФЛ просто перестают удерживать из зарплаты, не дожидаясь конца года. Выбор способа не влияет на итоговую сумму — только на то, как быстро и в каком виде деньги придут.

Прикинуть, сколько выйдет именно по вашей покупке — с учётом того, оформляется ли вычет на одного человека или на обоих супругов, — можно ниже.