Налоговый вычет при строительстве дома: что войдёт в 2 миллиона и когда вернут деньги

Раздел 1

Дом построили — вычета ещё нет

Семья два лета строила дом на участке под ИЖС: весной залили фундамент, к осени поставили коробку, на следующий год провели свет и газ и переехали. Чеки из строительного магазина копились в папке, и зимой муж садится за декларацию, чтобы вернуть налог. Инспекция отказывает: дом стоит, в нём живут, но в реестре его нет.

Отказ законный. При строительстве дома право на вычет возникает с даты, когда в реестре зарегистрировано право собственности на этот жилой дом. С той же даты — и вычет за участок под индивидуальное жилищное строительство: пока дома в реестре нет, покупка земли сама по себе права не даёт. Расходы при этом не пропадают — в вычет идут подтверждённые траты на дом и участок, даже если их сделали за годы до регистрации. Оформить дом можно через уведомление об окончании строительства, а до 1 марта 2031 года действует упрощённый путь: дом на участке под ИЖС, садовом или под личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта регистрируют по техническому плану, без уведомлений, если он подходит под параметры объекта ИЖС. Документ на землю к нему прикладывают, когда право на участок не внесено в реестр.

Сосед по улице поступил наоборот: оформил дом, как только подвёл его под крышу, а потом ещё два года достраивал: перекрытия, перегородки, лестницу на второй этаж. Эти траты в вычет уже не возьмут. ФНС разбирала такой спор: дом оформили в 2014 году, а в 2019-м хозяин заплатил за сруб — расходы на строительство после завершения создания дома вычету не подлежат. После регистрации принимают только отделку, отделочные материалы и подключение к сетям.

Раздел 2

Что войдёт в два миллиона

Жена раскладывает чеки из папки на кухонном столе: газобетон, утеплитель, окна, проводка, работа бригады, проект, подключение газа — и тут же баня, забор, унитаз и кухонный гарнитур. Сумма выходит внушительная, и соседи советуют заодно заказать оценку: «Дом стоит пять миллионов — пусть от них и считают».

Считают не от оценки, а от того, что действительно заплатили: вычет дают в размере фактических расходов, и отчёт оценщика чеков не заменит. А в расходы на строительство дома кодекс включает пять видов трат: проект и смету; строительные и отделочные материалы; покупку дома, в том числе недостроенного; работы и услуги по строительству и отделке; подключение к сетям электричества, воды, газа и канализации или создание автономных источников. Прочие расходы, по разъяснению ФНС, в вычет не идут — например, сантехника и другое оборудование, перепланировка, оформление сделок. Баня, гараж, сарай и забор тоже мимо: вычет дают за жилой дом, а не за постройки рядом. Лимит — два миллиона рублей на человека вместе с участком, на один или на несколько объектов: при ставке 13 % это 260 000 рублей.

Каждую трату подтверждает документ об оплате: кассовые и товарные чеки, банковские выписки, квитанции к приходным ордерам, а если материалы купили у частного лица — акт о закупке с его адресом и паспортными данными. Если дом строила бригада или подрядчик, нужен договор о строительстве. Купили недостроенный дом — в договоре должно быть сказано, что он не завершён: только тогда примут и достройку с отделкой. И достраивать можно не в год покупки: Верховный суд в Обзоре практики указал, что вычет за достройку в следующие годы не повторный.

Раздел 3

Участок и садовый дом

Покупательница присматривает дом в садовом товариществе — кирпичный, с отоплением, чтобы жить круглый год. Продавец уверяет, что вычет будет: «Это же дача, всё равно что дом». Её подруга купила пустой участок «для ведения садоводства» и построила на нём дом, а соседка по товариществу полгода назад перевела свой садовый домик в жилой — как раз ради вычета.

Решает не слово «дача», а то, что записано в реестре. Жилой дом на садовом участке — это жилой дом, и вычет за него положен. А после регистрации права на построенный жилой дом в вычет идёт и покупка самого садового участка: так Минфин разъяснил, опираясь на то, что с 2019 года виды «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный» и «для дачного строительства» стали равнозначными. Исключение — участки с видом разрешённого использования «садоводство», то есть для сельхозпроизводства: их покупку в вычет не берут. Приусадебный участок под личное подсобное хозяйство в посёлке или деревне Минфин тоже признаёт — после регистрации построенного на нём жилого дома. Участок под ИЖС войдёт в вычет после регистрации дома, а участок, купленный вместе с жилым домом, — вместе с ним.

Садовый дом — нежилое здание, и вычета за него нет. Перевод садового дома в жилой права на вычет не даёт: ФНС ответила так покупателю садового дома, который потом признали жилым, а Минфин — в общем виде: «предоставление имущественного налогового вычета в связи с переводом садового дома в жилой дом Кодексом не предусмотрено». Поэтому соседке вычет не дадут, а подруге — дадут, если её дом зарегистрирован как жилой. Назначение здания стоит проверить в выписке из реестра до сделки: здания на садовых участках, внесённые в реестр до 2019 года как «жилое» или «жилое строение», закон признаёт жилыми домами, а «нежилые» — садовыми.

Раздел 4

Маткапитал, субсидия, родственники

Семья с двумя детьми строит дом за 3 000 000 рублей: 700 000 из них — материнский капитал, остальное — свои деньги и кредит. Муж рассчитывает, что вычет посчитают со всех трёх миллионов. Его брат строиться не стал и купил недостроенный дом у отца — дешевле рыночной цены, но по всем правилам: договор, регистрация, перевод денег со счёта на счёт.

Часть расходов, оплаченная материнским капиталом, выплатами из бюджета, деньгами работодателя или других лиц, в вычет не идёт, поэтому семье посчитают 2 300 000 рублей собственных трат. Дом, построенный на маткапитал, оформляют в общую собственность родителей и детей, но вычет от этого не теряется: расходы на доли детей до 18 лет родители вправе учесть у себя. Вычет вправе получить оба супруга, у каждого свой лимит в два миллиона — например, мужу 2 000 000, жене 300 000. Это 260 000 и 39 000 рублей налога, всего 299 000. Кто выбрал свой лимит не весь, доберёт остаток на следующей покупке или стройке, если право на прежний вычет возникло с 2014 года.

Брату вычета не будет вовсе — ни за покупку, ни по процентам, возьми он кредит. Если дом куплен у взаимозависимого лица — супруга, родителей, детей, братьев или сестёр, опекуна или подопечного, — вычет не предоставляется, как бы честно ни была оформлена сделка. Бабушки, дедушки, внуки и родители супруга в этот перечень не входят. В кодексе запрет записан для купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них.

Раздел 5

Когда вернут: по годам и за три прошлых года

Муж из первой главы получает 80 000 рублей в месяц, и за год с его зарплаты удерживают 124 800 рублей налога. Он ждал, что двести шестьдесят тысяч придут одним переводом, как только инспекция проверит декларацию. Приходит меньше половины.

Так и должно быть: вычет уменьшает доход года, а возвращают налог, удержанный за этот год. Дом зарегистрирован в 2026-м — значит, первая декларация будет за 2026 год, её подают после его окончания. Вернут 124 800, потом ещё 124 800 за 2027-й и 10 400 за 2028-й: не выбранный за год остаток вычета переносится на следующие годы, пока не будет использован. Ждать конца года не обязательно — можно получать вычет через работодателя. Для этого подают заявление в налоговую, за 30 дней она подтверждает право и передаёт подтверждение работодателю, а бухгалтерия по заявлению работника применяет вычет. Если часть дохода облагалась по 15 % и выше, вернут больше: возврат — это разница налога по шкале до и после вычета. Принёс заявление работодателю в середине года — налог пересчитают с января: так Верховный суд указал в том же Обзоре.

Если дом зарегистрировали давно, а про вычет вспомнили только сейчас, вернуть налог можно лишь за три прошедших года: в 2026 году подают декларации за 2023, 2024 и 2025 годы, а за более ранние налог уже не вернут, если срок не восстановит суд. Само право на вычет при этом не сгорает: остаток переносится вперёд. Пенсионерам разрешено обратное — перенести остаток на три года, предшествующие году, когда он образовался. А если стройка шла в кредит, сверх двух миллионов есть вычет по уплаченным процентам — до 3 000 000 рублей и только по одному объекту; о нём подробно — в разборе вычета по процентам ипотеки.