Вычет по процентам ипотеки: 390 тысяч, которые часто не забирают
Вычет по ипотечным процентам — не добавка к вычету за квартиру, а отдельный вычет с собственным лимитом в 3 миллиона рублей базы. У него своя ловушка: он даётся только по одному объекту, и остаток на вторую ипотеку не переносится. А у тех, кто взял кредит до 2014 года, потолка нет вовсе.
Коротко
- Вычет по процентам — отдельный вычет со своим лимитом: 3 млн рублей расходов на погашение процентов (пп. 4 п. 1 и п. 4 ст. 220 НК).
- При ставке 13 % это до 390 000 рублей возврата; при доходе в верхних ступенях шкалы возврат с той же базы больше — 442 000 при доходе 5 млн и вплоть до 660 000 при доходе от 53 млн.
- Вычет предоставляется в отношении только одного объекта недвижимости: неиспользованный остаток на вторую ипотеку не переносится (абз. 2 п. 4 ст. 220).
- По кредитам, полученным до 1 января 2014 года, ограничение в 3 млн не применяется — проценты учитываются полностью (ч. 4 ст. 2 ФЗ от 23.07.2013 № 212-ФЗ).
- То же правило действует и для кредитов, которыми рефинансировали такие «старые» кредиты.
- Проценты по кредиту на рефинансирование входят в вычет наравне с процентами по первоначальной ипотеке (пп. 4 п. 1 ст. 220).
- Вычет не даётся на часть расходов, покрытых материнским капиталом, средствами работодателя или бюджета, и при сделке между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220).
- Неиспользованный остаток переносится на последующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220).
- Пенсионеры вправе перенести остаток на три предшествующих года (п. 10 ст. 220).
- Повторное предоставление вычета не допускается (п. 11 ст. 220).
- Получить можно тремя путями: по декларации, через работодателя до конца года (п. 8) или в упрощённом порядке по ст. 221.1 — он распространяется и на проценты (п. 8.1 ст. 220).
Это про вас
- У вас ипотека, и вы уже вернули налог за покупку, но про проценты забыли.
- Вы гасите ипотеку досрочно и хотите понять, сколько успеете вернуть.
- Вы рефинансировали кредит и не уверены, сохранилось ли право на вычет.
- Вы собираетесь брать вторую ипотеку и думаете, останется ли лимит.
Это не про вас
- Вы ещё не разобрались с основным вычетом за покупку жилья: про него отдельный разбор — «Налоговый вычет за квартиру».
- Кредит не целевой — обычный потребительский, даже если деньги ушли на квартиру.
- Вы не платите НДФЛ по основной ставке: возвращать в этом случае нечего.
- Речь о процентах по кредиту на нежилое помещение или апартаменты — это не жильё в смысле статьи 220.
Содержание выпуска — 7:21
Двести шестьдесят тысяч вернули, а про триста девяносто забыли
Человек купил квартиру в ипотеку, три года подавал декларации и вернул двести шестьдесят тысяч рублей. На этом он считает историю с налоговой закрытой: лимит выбран, вычет получен, больше взять нечего.
Между тем он забрал только половину. Вторая половина лежит в процентах по той же ипотеке, и её никто не вернёт автоматически — за ней нужно прийти отдельно.
Дело в том, что это два разных вычета, а не один с двумя частями.
Что в законе
Пп. 4 п. 1 ст. 220 НК: вычет в сумме фактически произведённых расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) на приобретение жилья, а также по кредитам банков на рефинансирование таких кредитов. П. 4: не более 3 000 000 рублей.
Три миллиона — это база, а не деньги на руки. При ставке тринадцать процентов возврат составит триста девяносто тысяч рублей: столько государство отдаст тому, кто за годы ипотеки заплатил банку три миллиона процентов и столько же налога успел перечислить со своей зарплаты.
Вместе с вычетом за саму покупку это шестьсот пятьдесят тысяч рублей на одного человека при ставке тринадцать процентов — на верхних ступенях шкалы оба вычета дадут больше. Сумма, ради которой стоит разобраться в правилах — тем более что у вычета по процентам эти правила совсем не такие, как у вычета на покупку.
Как читается результат
Вопросы идут в порядке, удобном для человека, а ответ собирается в порядке, в каком право отпадает. Сначала проверяется сам кредит: не целевой — дальше считать нечего. Затем сделка с близким родственником: она закрывает вычет целиком, поэтому перевешивает всё остальное. Потом — не израсходовано ли право на другом объекте. И только у тех, кто прошёл эти три отсева, считается лимит: три миллиона или без потолка для ипотек до 2014 года. Маткапитал и деньги работодателя право не отменяют, а лишь урезают базу, поэтому они добавляются оговоркой к любому положительному ответу.
Главное ограничение записано одной строкой, и именно его чаще всего узнают слишком поздно.
Что в законе
Абз. 2 п. 4 ст. 220 НК: вычет по процентам может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества. П. 11: повторное предоставление вычета не допускается.
А у тех, кто взял ипотеку раньше 2014 года, ограничения по сумме нет вовсе.
Что в законе
Ч. 4 ст. 2 ФЗ от 23.07.2013 № 212-ФЗ: по кредитам, полученным до 1 января 2014 года, и по кредитам на их рефинансирование вычет предоставляется без учёта ограничения в 3 млн рублей.
Чего он не делает
Не считает деньги: сумму возврата, число лет и остаток лимита показывает калькулятор вычета.
Не проверяет ваш доход. Вычет возвращает только уже удержанный НДФЛ: если налог по основной ставке с вас не удерживали, возвращать нечего.
Не разбирает случай долевой и совместной собственности супругов: там у каждого свой лимит и своя доля расходов, и вопрос решается документами о том, кто фактически платил.
И не оценивает, признает ли инспекция кредит целевым: это видно из договора, а спорные формулировки в квизе не разберёшь.
Один объект — и остаток сгорает
С вычетом на покупку жильё можно менять: не выбрали два миллиона на первой квартире — доберёте на второй. Люди по привычке переносят эту логику на проценты и планируют «добрать на следующей ипотеке».
Так не получится, и это единственное место в статье 220, где остаток действительно сгорает.
Что в законе
Абз. 2 п. 4 ст. 220 НК (введён ФЗ от 20.04.2021 № 100-ФЗ): указанный вычет может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества.
Считаем на цифрах. Первая ипотека была небольшой и короткой: за пять лет человек заплатил банку семьсот тысяч рублей процентов и вернул девяносто одну тысячу. Через три года он берёт вторую ипотеку, платит по ней уже два с половиной миллиона процентов — и не может заявить ни рубля: право на вычет по процентам израсходовано на первом объекте.
Отсюда практический вывод, который стоит принять до подачи первой декларации: если ипотека маленькая, а в планах вторая, побольше, вычет по процентам иногда выгоднее приберечь. Закон очерёдности не устанавливает и не обязывает заявлять проценты вместе с вычетом на покупку: это разные подпункты и разные заявления.
Правило одного объекта работает и в обратную сторону: если по первой ипотеке вы проценты не заявляли вовсе, право осталось нетронутым и его можно использовать на любой следующей. Сгорает не «право», а неиспользованный остаток уже начатого вычета.
Ипотека до 2014 года: потолка нет вовсе
Ограничение в три миллиона существует не всегда. Оно появилось вместе с большой реформой имущественных вычетов, и у тех, кто взял ипотеку раньше, действует старый режим — гораздо более щедрый.
Норма живёт не в кодексе, а в переходных положениях закона, которым эту реформу вводили.
Что в законе
Ч. 4 ст. 2 ФЗ от 23.07.2013 № 212-ФЗ: вычет по процентам по кредитам, полученным до дня вступления закона в силу (1 января 2014 года), а также по кредитам на их рефинансирование, предоставляется без учёта ограничения, установленного п. 4 ст. 220 НК.
Для человека с ипотекой 2011 года это означает буквально следующее: он вправе заявить все уплаченные проценты, сколько бы их ни набежало — четыре миллиона, пять, семь. Возврат ограничен только тем налогом, который с него удержали.
И вторая половина нормы не менее важна: если такую ипотеку потом рефинансировали, льготный режим сохраняется. Главное, чтобы в новом договоре было написано, что кредит выдан на погашение первоначального ипотечного, — эта фраза здесь стоит дороже ставки.
Сколько вернут на самом деле
Триста девяносто тысяч — верхняя цифра для ставки тринадцать процентов, и достаётся она не всем. Реальный возврат упирается в две вещи: сколько процентов вы заплатили банку и сколько налога удержали с вас за тот же период.
С 2025 года вторая часть перестала быть простой: у налога на доходы появилась пятиступенчатая шкала, и вычет уменьшает базу, к которой она применяется.
Что в законе
П. 1 ст. 224 НК: 13 % при сумме баз до 2,4 млн рублей за год; 15 % с превышения — до 5 млн; 18 % — до 20 млн; 20 % — до 50 млн; 22 % — свыше.
Практически это значит вот что. Человек с зарплатой 150 тысяч в месяц (1,8 млн за год) весь доход держит в первой ступени: вернут тринадцать процентов, и за год он заберёт не больше 234 тысяч рублей — столько с него удержали. Три миллиона процентов он будет возвращать больше одного года.
А человек с доходом 4 млн рублей за год часть налога платит по пятнадцати процентам. Вычет сначала съедает верхнюю, дорогую часть базы: в пятнадцатипроцентную полосу у него попадает 1,6 млн рублей (всё, что выше 2,4 млн), и именно эта часть вычета вернётся по пятнадцать процентов, а остальные 1,4 млн — по тринадцать. Итог: 422 000 рублей вместо 390 000. Поэтому у одного и того же лимита в три миллиона возврат гуляет от 390 до 660 тысяч — но верхняя цифра достижима только при доходе от 53 млн рублей за год, когда вся база укладывается в двадцатидвухпроцентную ступень.
| Годовой доход | Ставка верхней части базы | Итоговый возврат с базы 3 млн |
|---|---|---|
| до 2,4 млн ₽ | 13 % | 390 000 ₽, за несколько лет |
| 5 млн ₽ | 15 % | 442 000 ₽ |
| от 8 млн ₽ | 18 % | 540 000 ₽ |
| от 23 млн ₽ | 20 % | 600 000 ₽ |
| от 53 млн ₽ | 22 % | 660 000 ₽ |
Таблица показывает итог, а не выплату за один год: при доходе до 2,4 млн рублей за год вернут максимум 312 000 — столько с вас удержали, — и три миллиона базы растянутся на несколько лет. Начиная со второй строки дохода хватает, чтобы забрать всё сразу.
И оговорка про ступень пятнадцати процентов: ровно 15 % со всей базы не выходит никогда, потому что полоса этой ступени — от 2,4 до 5 млн, то есть 2,6 млн, и три миллиона вычета в неё не помещаются. Верхние строки требуют дохода, при котором вся база укладывается в одну ступень целиком.
Хватит одного года: удержанного налога достаточно.
База — не более 3 млн ₽ по одному объекту (п. 4 ст. 220 НК). Для ипотек, взятых до 1 января 2014 года, и для их рефинансирования лимита нет: этот виджет его всё равно применяет, снимите ограничение в полной версии →
Почему возврат считается по годам
Вычет — это не выплата из бюджета, а возврат уже уплаченного налога. Поэтому за год нельзя получить больше, чем с вас удержали, и трёхмиллионная база при обычной зарплате растягивается на несколько лет.
Кодекс это прямо разрешает, и никакого срока давности у переноса нет.
Что в законе
П. 9 ст. 220 НК: если вычет не может быть использован полностью, остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного использования. П. 10: получатели пенсий вправе перенести остаток на три предшествующих периода.
Вторая причина, по которой расчёт непростой, — прогрессивная шкала. Вычет уменьшает основную базу, а значит снимает её верхнюю, самую дорогую часть: у человека с доходом 4 млн рублей в пятнадцатипроцентную полосу попадает 1,6 млн (всё, что выше 2,4 млн), и только остальные 1,4 млн вычета возвращаются по 13 %. Итог с базы 3 млн — 422 000 рублей вместо 390 000.
Что в законе
П. 1 ст. 224 НК: 13 % при сумме баз до 2,4 млн рублей за год; далее 15 % — до 5 млн, 18 % — до 20 млн, 20 % — до 50 млн и 22 % с превышения.
Чего он не делает
Не учитывает вычет за покупку жилья: это отдельный лимит в 2 млн рублей и отдельный расчёт. Если вы возвращаете оба в одном году, деньги за проценты сдвинутся на следующие годы — общий потолок за год один, это удержанный НДФЛ.
Не вычитает материнский капитал и деньги работодателя: расходы, покрытые ими, из вычета исключаются (п. 5 ст. 220 НК), но сумму «чужой» части калькулятор знать не может — уменьшите ввод сами.
Не проверяет, не израсходовано ли право на другом объекте: вычет по процентам даётся по одному объекту недвижимости, и на вторую ипотеку остаток не переносится. Для этого есть квиз.
Не считает будущие проценты по графику: в вычет идёт только то, что уже фактически уплачено банку.
Не считает пенсионерский перенос назад: получатели пенсий вправе заявить остаток за три года, предшествующих году его образования (п. 10 ст. 220 НК), а калькулятор двигается только вперёд.
И предполагает, что доход каждый год примерно одинаковый: при росте зарплаты вычет выберется быстрее, при падении — медленнее.
Возврат ограничен не только лимитом, но и фактически удержанным налогом. Если вы не работали или получали доход, который не облагается по основной ставке, возвращать нечего: вычет не превращается в выплату из бюджета, он лишь возвращает уже уплаченное.
Что из процентов вычтут ещё до расчёта
Прежде чем считать возврат, из суммы процентов нужно убрать то, что вы платили не своими деньгами. Инспекция это проверяет по документам, а не по вашим словам.
Норма про чужие деньги короткая и охватывает сразу несколько источников.
Что в законе
П. 5 ст. 220 НК: вычеты не предоставляются в части расходов, покрываемых за счёт средств работодателей или иных лиц, материнского капитала, выплат из бюджетов, а также если сделка совершена между взаимозависимыми лицами.
Самый частый случай — материнский капитал, направленный на погашение ипотеки. Из вычета выпадает та часть расходов, которую закрыл сертификат: и по основному долгу, и по процентам, если капитал пошёл на них. Взаимозависимые лица — это в первую очередь покупка у близких родственников: у супруга, родителей, детей, братьев и сестёр вычет не дадут вовсе, ни на покупку, ни на проценты.
Ещё одна ловушка касается тех, кто платит по чужой ипотеке. Право на вычет привязано к тому, кто приобрёл жильё и понёс расходы, а не к тому, кто указан созаёмщиком в кредитном договоре. Созаёмщик, не ставший собственником, вычет по процентам не получит, даже если платежи уходили с его карты. И наоборот: собственник заявляет проценты по своим расходам независимо от того, сколько созаёмщиков в договоре.
А вот рефинансирование, которого многие боятся, право не отменяет — при одном условии.
Что в законе
Пп. 4 п. 1 ст. 220 НК: в вычет входят проценты по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на приобретение жилья.
Ключевое слово — «в целях рефинансирования»: это должно быть видно из самого договора. Если новый кредит оформлен как обычный потребительский, пусть даже деньги ушли на погашение ипотеки, проценты по нему в вычет не попадут.
Три пути и остаток, который не сгорает
Декларация — самый известный способ, но давно не единственный и не самый быстрый. Кодекс даёт три варианта, и выбирать между ними можно каждый год заново.
Разница между ними не в сумме, а в скорости и в количестве бумаг. По декларации деньги приходят одной суммой, но не раньше окончания года и после камеральной проверки. Через работодателя — в тот же год, но частями. Упрощённый путь короче всех: заявление появляется в личном кабинете само, подписать его можно в два клика.
Первые два варианта записаны в кодексе рядом.
Что в законе
П. 8 ст. 220 НК: вычет может быть предоставлен до окончания налогового периода работодателем — при подтверждении права налоговым органом. П. 8.1: вычет по процентам может быть предоставлен в порядке ст. 221.1, то есть упрощённо.
Через работодателя деньги приходят не разом, а прибавкой к зарплате: с вас просто перестают удерживать налог до конца года. Упрощённый порядок работает иначе — налоговая сама формирует заявление в личном кабинете по данным, которые ей передал банк, и декларация не нужна. Оговорок две. Упрощённый путь закрыт для кредитов, выданных по программам помощи заёмщикам в сложной финансовой ситуации. И у него своя глубина: вычеты в упрощённом порядке предоставляются не более чем за три года, предшествующие году подачи заявления (п. 2 ст. 221.1 НК).
И то, из-за чего вычет по процентам вообще имеет смысл начинать при небольшой зарплате.
Что в законе
П. 9 ст. 220 НК: если вычет не может быть использован полностью, остаток переносится на последующие периоды до полного использования. П. 10: получатели пенсий вправе перенести остаток на три предшествующих периода.
Ограничения по числу лет здесь нет: возвращать можно столько лет, сколько потребуется, пока вы платите налог. Правило для пенсионеров работает в обратную сторону — если человек вышел на пенсию и доходов больше нет, остаток разрешено «отмотать» на три года назад и вернуть налог, удержанный тогда.
Проценты считаются по факту уплаты, поэтому декларацию не обязательно подавать каждый год. Можно накопить справки за три-четыре года и заявить всё разом — сумма от этого не изменится. А вот вернуть налог за прошлые годы можно не бесконечно: инспекции принимают декларации за три года, предшествующих году обращения, — этот порядок сложился из общего трёхлетнего срока распоряжения переплатой и прямо в статье 220 не записан. Само право на вычет при этом не сгорает: остаток переносится вперёд без ограничения по числу лет (п. 9 ст. 220 НК).
Как забрать вычет по процентам
- Взять в банке справку об уплаченных процентах за все годы, а не только за последний: вычет считается по фактически уплаченным процентам нарастающим итогом.
- Проверить дату кредитного договора: если он подписан до 1 января 2014 года, лимита в 3 млн рублей у вас нет.
- Решить, что заявлять первым: закон очерёдности не устанавливает, но на практике сначала выбирают вычет за покупку, а проценты заявляют следующими — так остаток лимита по процентам дольше остаётся нетронутым.
- Посмотреть в личном кабинете, не появилось ли предзаполненное заявление: с 2021 года вычет по процентам можно получить упрощённо, без декларации.
- Если работаете — взять в налоговой подтверждение права и отдать работодателю: НДФЛ перестанут удерживать до конца года.
- Пенсионерам — заявить перенос остатка на три предшествующих года, это прямо разрешено кодексом.
- Не откладывать возврат за прошлые годы: декларации принимают за три года, предшествующих году обращения, а остаток вычета переносится только вперёд.
Сколько можно вернуть за проценты по ипотеке?
Это дополнение к 260 тысячам за квартиру или отдельные деньги?
Я не выбрал лимит по процентам на первой квартире. Перенесу на вторую?
У меня ипотека 2012 года. Лимит 3 миллиона на меня распространяется?
Я рефинансировал ипотеку в другом банке. Вычет сохраняется?
Я созаёмщик по ипотеке, но собственник — не я. Дадут вычет?
Часть ипотеки погасили материнским капиталом. Как считать?
Нужно ли подавать декларацию?
Доход небольшой, за год всё не вернуть. Остаток сгорит?
Квартиру продал, а ипотеку выплачиваю. Вычет по процентам остаётся?
Источники
- Статья 220 Налогового кодекса РФ — пп. 4 п. 1 — вычет в сумме фактически произведённых расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) на приобретение жилья и земли, а также по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов; п. 4 — вычет предоставляется в размере фактических расходов, но не более 3 000 000 рублей, и только в отношении одного объекта недвижимого имущества (абзац введён ФЗ от 20.04.2021 № 100-ФЗ); п. 5 — вычет не предоставляется в части расходов, покрываемых средствами работодателей, материнского капитала и бюджетов, а также при сделке между взаимозависимыми лицами; п. 8 — предоставление через работодателя до окончания налогового периода; п. 8.1 — предоставление в порядке ст. 221.1, в том числе по процентам, кроме кредитов по программам помощи заёмщикам; п. 9 — перенос остатка на последующие периоды; п. 10 — перенос остатка на три предшествующих периода для получателей пенсий; п. 11 — повторное предоставление не допускается
- Статья 2 Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ — ч. 2 — положения ст. 220 в новой редакции применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления закона в силу (1 января 2014 года); ч. 4 — вычет по процентам по целевым кредитам, полученным до дня вступления закона в силу, а также по кредитам на их рефинансирование, предоставляется без учёта ограничения, установленного п. 4 ст. 220
- Пункт 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ — шкала НДФЛ по основной налоговой базе: 13 % при сумме баз до 2,4 млн рублей; 312 тыс. рублей и 15 % с превышения — до 5 млн; 702 тыс. рублей и 18 % с превышения — до 20 млн; 3402 тыс. рублей и 20 % с превышения — до 50 млн; 9402 тыс. рублей и 22 % с превышения — свыше 50 млн
- Статья 221.1 Налогового кодекса РФ — упрощённый порядок получения налоговых вычетов: заявление формируется налоговым органом в личном кабинете налогоплательщика на основании сведений, полученных от банков и иных источников, декларация не требуется
- Статья 210 Налогового кодекса РФ — п. 2.1 — совокупность налоговых баз, к которой применяется шкала п. 1 ст. 224, включает основную налоговую базу (пп. 9); п. 3 — основная база определяется как доходы, уменьшенные на вычеты ст. 218–221, за исключением вычетов, указанных в п. 2.3 и 6 этой статьи; п. 6 (предпоследние абзацы) — часть вычета по пп. 4 п. 1 ст. 220, не учтённая в основной базе, учитывается в том же периоде против базы по доходам от продажи имущества и дарения, но не более суммы такой базы и без переноса на следующий период
- Имущественный налоговый вычет — ФНС России — разъяснение о составе имущественных вычетов, перечне подтверждающих документов и порядке обращения за вычетом по процентам
Инструменты из этого разбора
Из этого же раздела
