Вычет за квартиру и проценты по ипотеке в суде: три дела Верховного суда о порядке вычетов, родственниках и пропущенной декларации

Вычет за покупку жилья и вычет по процентам ипотеки — два имущественных вычета из одной статьи кодекса со своими лимитами: 2 млн и 3 млн рублей расходов (пп. 3 и 4 п. 1, п. 3 и 4 ст. 220 НК). Если в году вычет не поместился в доход, остаток переносится на следующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220 НК). А общее правило для остальных вычетов обратное: разница между вычетами и доходом на следующий год не переносится, если главой 23 не предусмотрено иное (п. 3 ст. 210 НК).

Три дела ниже показывают, где право на вычет теряют не из-за суммы, а из-за порядка, выбора продавца или пропущенной бумаги. В каждом Верховный суд решал свой вопрос, поэтому это не единая линия практики, а три отдельных ответа.

Вопрос первый: можно ли переиграть уже полученный вычет

В деле АПЛ25-386 человек несколько лет заявлял вычет по процентам ипотеки. Потом подал уточнённые декларации за прошлые годы и дописал туда социальный вычет за обучение детей: социальный вычет на будущее не переносится, а остаток по процентам переносится, и так можно было бы сохранить часть процентов на потом. Он оспорил в Верховном суде два письма Минфина, которые такую уточнённую декларацию не допускают.

Верховный суд в первой инстанции (28.10.2025) и Апелляционная коллегия (20.01.2026) отказали. Вычеты применяются в той последовательности, в которой их заявил сам налогоплательщик. Но с момента, когда заявленный вычет фактически предоставлен, право на него считается реализованным, и, по выводу суда, уменьшить уже полученный вычет уточнённой декларацией нельзя. Уточнить декларацию и поменять порядок можно только до того, как вычет предоставили.

Практический вывод — в порядке заявления. Если в одном году есть и проценты по ипотеке, и лечение, обучение или спорт, социальные вычеты разумно заявить сразу: они не переносятся, а остаток по процентам дождётся следующего года. Граница: это спор о письмах Минфина, а не с конкретной инспекцией, и он не запрещает уточнять декларацию до предоставления вычета.

Вопрос второй: покупка у кого лишает вычета

Имущественные вычеты за покупку и по процентам не предоставляются, если сделка купли-продажи жилья совершена между взаимозависимыми физическими лицами (п. 5 ст. 220 НК). Кодекс прямо называет взаимозависимыми супруга, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновлённых), полнородных и неполнородных братьев и сестёр, опекуна (попечителя) и подопечного (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК). Других лиц суд может признать взаимозависимыми по иным основаниям, если их отношения могли повлиять на условия сделки (п. 7 ст. 105.1 НК).

В деле 18-КГ17-92 женщина купила у брата половину жилого дома и половину участка — в рассрочку и с кредитом — и заявила вычет. Налоговая отказала. Районный суд встал на сторону покупательницы, краевой суд решение отменил, и Верховный суд в 2017 году с ним согласился. Он указал, что для лиц из пп. 11 п. 2 ст. 105.1 не важно, влияли ли они на условия сделки: они взаимозависимы по закону. Перечень родственников с тех пор не менялся. Бабушки, дедушки, внуки, тёти и племянники в него не входят, но для них остаётся риск п. 7 ст. 105.1.

Вопрос третий: что будет, если декларацию не подали

Имущественные вычеты предоставляются при подаче декларации по окончании года, если кодекс не предусматривает иного (п. 7 ст. 220 НК). Тот, кто продаёт жильё, вправе вместо вычета уменьшить доход от продажи на подтверждённые расходы на его покупку (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

В деле 38-КАД24-3-К1 женщина продала квартиру за 3,2 млн рублей и декларацию не подала. Налоговая через суд взыскивала НДФЛ, пени и штраф. Районный суд взыскал всё, апелляция и кассация с ним согласились. Довод, что по займу на эту квартиру она заплатила 500 тысяч рублей процентов и принесла кассовые чеки, апелляция оставила без оценки.

Верховный суд в 2024 году отменил акты апелляции и кассации и вернул дело. Он указал: если человек не представил заявление о вычете и платёжные документы в налоговую, это не значит, что он утратил право на вычет, — если расходы реальны и подтверждены документами. Апелляции следовало самой разрешить спор и определить размер налога с учётом расходов на покупку, а довод об уплаченных процентах она оставила без внимания — его нужно было оценить. Итог нового рассмотрения мы не проверяли. Дело касается 2020 года: тогда доход от продажи облагался в общей базе. С 2025 года это отдельная база, и вычет по процентам идёт против неё только в части, которая не уместилась в основную (п. 6 ст. 210 НК).

Как дела связаны

Ни одно из трёх дел не о лимите в 2 или 3 миллиона — все о том, как право на вычет теряют или сохраняют. Право на социальный вычет за год сгорает, если имущественный за этот год уже получен; право на имущественный — если жильё куплено у близкого родственника. И не сгорает от пропущенной декларации, если расходы подтверждены. Исходы разные: в двух делах Верховный суд согласился с налоговой и Минфином, в третьем отменил решения против налогоплательщицы и вернул дело на новое рассмотрение.

Сколько можно вернуть, когда лимита в 3 млн нет вовсе и как получить вычет без декларации — в разборе «Вычет по процентам ипотеки: 390 тысяч, которые часто не забирают».