Налог с продажи квартиры: 5 лет, а не 3 — если это не льготный случай
«Три года — и налога нет» повторяют так часто, что забывают: это льгота для частных случаев. Общее правило — пять лет. А ещё вычет 1 млн ₽ при продаже путают с вычетом за покупку — и теряют деньги на пустом месте.
Коротко
- Общий минимальный срок владения для освобождения от налога — 5 лет. 3 года — льгота только для наследства, дарения от близких родственников, приватизации, ренты и единственного жилья.
- Единственное жильё тоже попадает под трёхлетний срок — при этом квартиру, купленную в течение 90 дней до продажи старой, в расчёт не берут.
- Если продали дешевле 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налоговая всё равно посчитает налог от этих 70%, а не от суммы в договоре.
- Вычет 1 000 000 ₽ при продаже — не «раз в жизни», как вычет на покупку, а доступен при каждой продаже, если за год не продано больше одного объекта.
- Вместо вычета 1 млн ₽ можно вычесть документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры — если сумма больше, это выгоднее.
Содержание выпуска — 6:11
Пять лет — общее правило, три — льгота
«Продержи квартиру три года — и налога не будет» — фраза, которую пересказывают друг другу так уверенно, что забывают спросить: а с чего вообще три? Общее правило — другое.
Что в законе
Ст. 217.1 НК РФ: минимальный предельный срок владения, после которого доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, — пять лет. Трёхлетний срок — исключение, он действует только для квартир, полученных по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением), а также для единственного жилья.
Если квартира куплена по обычному договору купли-продажи и это не единственное жильё продавца — минимальный срок именно пять лет, а не три. Продали раньше — придётся заплатить 13% с дохода (или подтвердить право на вычет, о котором дальше).
Путаница понятна: три года — это первая цифра, которую человек слышит, когда речь заходит о наследстве или подарке от родителей, и дальше она в голове закрепляется как правило для любой продажи вообще.
Единственное жильё — тоже льготный случай
Из пяти оснований для трёхлетнего срока четыре довольно узнаваемы — наследство, дарение от близких, приватизация, рента. Пятое — единственное жильё — знают куда хуже, хотя касается куда большего числа продавцов.
Что в законе
Та же ст. 217.1 НК РФ: трёхлетний срок применяется, если на момент продажи у налогоплательщика и его супруга нет в собственности другого жилого помещения. При этом жильё, купленное в течение 90 дней до даты продажи старой квартиры, при определении «единственности» не учитывается.
Это правило про 90 дней существует не просто так: без него человек, который сначала купил новую квартиру, а через месяц продал старую, автоматически лишился бы льготы — на момент продажи у него формально уже две квартиры. Норма прямо разрешает такую последовательность действий, не наказывая за неё.
Считается собственность и продавца, и супруга вместе — если у мужа есть ещё одна квартира, а жена продаёт свою единственную, льгота не применится: закон смотрит на семью, а не на отдельного человека.
Продали дешевле кадастра — заплатите всё равно от кадастра
Логичная на первый взгляд идея — указать в договоре сумму поменьше, чтобы налог получился меньше. Работает эта схема ровно до первой проверки.
Что в законе
Ст. 214.10 НК РФ: если доход от продажи меньше, чем 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, налоговая база принимается равной этим 70% — независимо от суммы, указанной в договоре.
То есть если квартира с кадастровой стоимостью 8 000 000 ₽ продана по договору за 4 000 000 ₽, налог всё равно посчитают от 5 600 000 ₽ (70% от восьми миллионов) — разница между договором и кадастром просто игнорируется в пользу налоговой.
Правило работает в обе стороны: если реальная цена продажи выше 70% кадастровой стоимости — а так бывает в большинстве обычных сделок — налог считают от фактической цены по договору, кадастр в этом случае вообще не имеет значения.
Вычет 1 млн ₽ — не как вычет за покупку
Ещё одна частая путаница — переносить логику вычета на покупку жилья (до 260 000 ₽, один раз в жизни на весь лимит) на вычет при продаже. Это два разных вычета с разной механикой.
Что в законе
Пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ: при продаже жилья налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый доход на имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽ — вместо этого можно вычесть документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры. Оба варианта одновременно по одному объекту не применяются — выбирают более выгодный.
Вычет 1 млн ₽ не «сгорает» после первого использования — его можно применять при каждой продаже жилья, если за календарный год продан один объект. Если расходы на покупку этой квартиры документально подтверждены и превышают миллион — обычно выгоднее вычесть именно их, а не фиксированную сумму.
Пример: квартиру купили за 5 500 000 ₽, а через два года продали за 6 000 000 ₽. Вычесть расходы на покупку выгоднее — база составит всего 500 000 ₽ и налог 65 000 ₽, вместо базы в 5 000 000 ₽ и налога 650 000 ₽ при вычете в 1 млн ₽.
Прикинуть сумму именно по вашей сделке — с учётом того, что выгоднее вычесть, — можно ниже.
Расчёт только для тех, кто владел квартирой меньше минимального срока (обычно 5 лет, в льготных случаях — 3 года). Если срок соблюдён, налога нет вообще. Полная версия →
Как это считается
Налог — 13% от налоговой базы, а база — это цена продажи за вычетом одной из двух сумм на выбор: фиксированного вычета 1 000 000 ₽, либо документально подтверждённых расходов на покупку этой же квартиры. Оба варианта разом применить нельзя — берут более выгодный. В отличие от вычета на покупку жилья, вычет 1 млн ₽ при продаже не «сгорает» после первого использования — доступен при каждой продаже, если в том же году не продано ещё одно жильё.
Расчёт актуален, только если минимальный срок владения не соблюдён. Если квартира в собственности 5 лет и дольше (или 3 года — для унаследованной, подаренной близким, приватизированной, полученной по ренте, либо единственного жилья), налога нет вообще — и вычеты не нужны.
Что в законе
Минимальный срок владения — ст. 217.1 НК РФ. Вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Расчёт от 70% кадастровой стоимости при заниженной цене в договоре — ст. 214.10 НК РФ.
Полный разбор
Когда действует 3 года вместо 5, при чём тут единственное жильё и почему вычет 1 млн ₽ — не «раз в жизни» — подробно в разборе на сайте.
Остался вопрос по вашей ситуации
Напишите — посмотрим и ответим. Формы с полями здесь намеренно нет: сайт не собирает и не хранит ваши данные.
Откроется переписка во ВКонтакте. Или письмом на info@finiznanka.ru — как удобнее.
Правда, что налога не будет, если владеть квартирой 3 года?
Что считается единственным жильём для льготы?
Можно занизить цену в договоре, чтобы заплатить меньше?
Вычет 1 млн ₽ при продаже — это тот же вычет, что 260 000 ₽ при покупке?
Что выгоднее — вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку?
Источники
- Статья 217.1 НК РФ — минимальный предельный срок владения — 5 лет общий, 3 года для льготных случаев, включая единственное жильё
- Статья 220 НК РФ — имущественный вычет при продаже — 1 000 000 ₽ либо документально подтверждённые расходы, пп. 1 п. 2
- Статья 214.10 НК РФ — расчёт налоговой базы от 70% кадастровой стоимости при заниженной цене в договоре
- Разъяснение ФНС России — имущественный вычет при продаже имущества — порядок применения
- Федеральный закон №424-ФЗ от 27.11.2018 — ставка НДФЛ 30% для нерезидентов при продаже недвижимости, минимальный срок владения действует независимо от резидентства
Инструменты из этого разбора
Из этого же раздела
