Налог с продажи квартиры: 5 лет, а не 3 — если это не льготный случай

Раздел 1

Три года — это льгота, а не правило

Квартиру купили в 2023 году, в 2026-м продали за 6 000 000 ₽. Продавец спокоен: три года прошли, все вокруг говорят, что после трёх лет налога нет. Декларацию он не подаёт. А после 15 июля следующего года налоговая сама проверяет сделку по данным Росреестра — декларация ей для этого не нужна (п. 1.2 ст. 88 НК).

Три года — не общий срок, а исключение. Общее правило для жилья — пять лет, и трёхлетний срок работает только в перечисленных случаях: наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, пожизненное содержание с иждивением и единственное жильё. Обычная покупка квартиры, когда у человека есть и другое жильё или доля в нём, ни под один из них не попадает.

Считать придётся по-настоящему. Квартира обошлась в 5 500 000 ₽, продана за 6 000 000 ₽; если вычесть подтверждённые расходы на покупку, база — 500 000 ₽, а налог 65 000 ₽. Не катастрофа, но и не тот ноль, на который он рассчитывал, — плюс пени за каждый день просрочки и штраф 20 % неуплаченного налога (п. 1 ст. 122 НК). Штрафа за саму неподанную декларацию о продаже недвижимости нет — его отменил закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ (п. 4 ст. 119 НК), но налог от этого не исчезает.

Оговорка к этим 65 000: 13% берутся с первых 2,4 млн ₽ особой налоговой базы за год — в неё вместе с этой сделкой входят продажа другого имущества, дарение, дивиденды и проценты по вкладам (п. 6 ст. 210 НК РФ). Зарплата в эту корзину не идёт и ставку не поднимает, а вот сделка с квартирой в том же году — вполне. Пример выше посчитан для человека, у которого других сделок из этой корзины за год нет.

Но сначала — фильтр, который отменяет весь календарь. Если в семье двое и более детей и вы продаёте жильё, чтобы купить большее, срок владения не имеет значения вообще: п. 2.1 ст. 217.1 освобождает такой доход независимо от того, сколько вы владели квартирой. Условий пять, и они проверяются одновременно.

И ещё одна ошибка, из-за которой считают не тот срок: дату начала владения берут из выписки ЕГРН машинально. По наследству срок идёт со дня смерти наследодателя, а не с записи о праве. По новостройке, купленной по договору долевого участия или через жилищно-строительный кооператив, — с даты полной оплаты по договору, а не с акта приёма-передачи и не с регистрации (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК). При реновации в Москве к сроку новой квартиры прибавляют срок старой, а после постановления Конституционного суда от 22.04.2026 № 26-П — и когда жильё изъяли помимо воли по иному решению власти, если дом не признавали аварийным, а квартиру — непригодной. И про «дар от близкого родственника»: закон говорит о членах семьи и близких родственниках по Семейному кодексу — это супруг, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК, список — в п. 18.1 ст. 217 НК). Дар от дяди или тёщи трёхлетнюю льготу не даёт: срок пять лет. Но с такого подарка вы платили НДФЛ, и при продаже можно вычесть сумму, с которой его считали, — это выгоднее миллиона, если она больше (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Дата оплаты решает и тогда, когда квартиру получили не от застройщика: Верховный суд засчитал обманутому дольщику срок с оплаты пая, хотя квартиру ему передал фонд через восемь лет.

Раздел 2

Купил новую до того, как продал старую

Семья нашла подходящую квартиру раньше, чем покупателя на свою. Новую купили 15 марта, старую продали 20 мая. К моменту продажи в собственности было две квартиры — и продавец уверен, что льготу для единственного жилья потерял.

Не потерял. Закон прямо разрешает такую последовательность: жильё, приобретённое в течение девяноста дней до даты продажи старого, при определении «единственности» не учитывается. Считают по датам регистрации в ЕГРН: от 15 марта до 20 мая — 66 дней, уложились, значит трёхлетний срок работает.

Норма существует ровно для этого случая. Без неё любой, кто сначала купил, а потом продал, автоматически лишался бы льготы — а покупать жильё, не имея крыши над головой в промежутке, готов не каждый.

Раздел 3

Занизить цену в договоре не выйдет

Покупатель и продавец договариваются написать в договоре четыре миллиона вместо реальной цены — так налог получится меньше, а разницу передадут наличными. Схема выглядит рабочей ровно до того момента, когда налоговая открывает кадастр.

Кадастровая стоимость квартиры — 8 000 000 ₽. Если цена в договоре ниже 70% от неё, базой становятся эти 70%, то есть 5 600 000 ₽, а написанные четыре миллиона просто игнорируются.

Доведём до суммы, потому что именно её не видно на этапе «а давайте напишем поменьше». С базы 5 600 000 ₽ применяем вычет в миллион — остаётся 4 600 000 ₽. Налог: 13% с 2 400 000 ₽ даёт 312 000 ₽, 15% с оставшихся 2 200 000 ₽ — ещё 330 000 ₽. Итого 642 000 ₽ — ровно столько же, сколько при цене в договоре 5,6 млн: всё, что ниже 70% кадастра, налог не уменьшает. А если реальная цена выше этих 70%, разница — уже сокрытие дохода: докажет налоговая — доначислит налог с реальной цены и штраф, при умысле — 40% неуплаченного (п. 3 ст. 122 НК).

Работает правило и в обратную сторону: когда реальная цена выше 70% кадастра — а так в большинстве обычных сделок — считают по договору, и кадастровая стоимость вообще ни на что не влияет.

Раздел 4

Вычет при продаже — не тот, что при покупке

Продавец вспоминает, что вычетом он уже пользовался, когда покупал квартиру и возвращал 260 000 ₽. Значит, рассуждает он, второй раз не положено — этот вычет ведь дают раз в жизни.

Раз в жизни дают другой вычет. Тот, что при покупке, действительно ограничен одним разом на весь лимит. Вычет при продаже — миллион рублей — можно заявлять каждый год, сколько бы квартир вы за жизнь ни продали. Ограничение у него иное: это потолок на все продажи жилья за один календарный год, а не по миллиону на каждый объект.

Ещё одна тонкость про миллион: если квартиру продают несколько собственников одной сделкой, вычет на объект тоже один — его делят пропорционально долям, а не дают каждому по миллиону. Отдельные миллионы получаются, только когда доли продаются как самостоятельные объекты по разным договорам.

А если одним договором совладельцы продают сразу несколько объектов — дом и участок под ним или две квартиры, — долю вычета считают по каждому объекту отдельно, но в сумме не больше миллиона на человека за год.

Выбирать между миллионом и расходами стоит с калькулятором, потому что разница бывает разительной. Квартиру купили за 5 500 000 ₽ и через два года продали за 6 000 000 ₽: вычитаем расходы — база 500 000 ₽, налог 65 000 ₽. Берём фиксированный миллион — база 5 000 000 ₽, налог 702 000 ₽. Одна и та же сделка, разница больше чем в десять раз.

Бывает и ноль. Комнату продали за 900 000 ₽, кадастровая стоимость невысокая, 70% от неё цену договора не перебивают. Вычет в миллион полностью закрывает доход: база нулевая, платить нечего. И декларацию здесь можно не подавать: если все продажи жилья и участков за год вместе не больше миллиона, этот доход вправе не указывать (абз. 3 п. 4 ст. 229 НК). Но это правило малых сумм, а не нулевой базы: продали за полтора миллиона и закрыли цену расходами — налог ноль, а декларация нужна.

Что проверить перед сделкой. Посмотрите, по какому основанию квартира у вас появилась: от этого зависит, пять лет считать или три. Если жильё единственное, помните про 90 дней — они позволяют купить новое до продажи старого. Сверьте цену договора с 70% кадастра: ниже этой планки база всё равно не опустится. И сравните вычет с расходами — при подтверждённой покупке расходы почти всегда выгоднее.