Калькулятор НДФЛ при продаже квартиры

Сколько заплатите НДФЛ с продажи — с вычетом 1 млн ₽ или расходами на покупку, что выгоднее.

Расчёт налога с продажиОбновляется сразу

Цена продажи

6 000 000 ₽

Что вычитаем

Налоговая база

5 000 000 ₽

К уплате

702 000 ₽

Для резидентов: 13% с части базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Если продали дешевле 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права — налоговая всё равно посчитает от этих 70%. Расчёт кадастра не учитывает — сравните сумму продажи с кадастром отдельно. Нерезиденты платят 30% со всего дохода — без вычета в 1 млн ₽ и без расходов на покупку.

Как это считается

База — цена продажи за вычетом одной из двух сумм на выбор: фиксированного вычета 1 000 000 ₽ либо документально подтверждённых расходов на покупку этой же квартиры. Оба варианта разом по одному объекту нельзя — берут более выгодный. Налог для резидентов: 13% с части базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Вычет 1 млн ₽ — общий лимит на все продажи жилья за календарный год, а не «по миллиону на каждую квартиру».

Расчёт актуален, только если минимальный срок владения не соблюдён. Если квартира в собственности 5 лет и дольше (или 3 года — для унаследованной, подаренной близким, приватизированной, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением, либо единственного жилья), налога нет вообще — и вычеты не нужны.

Что в законе

Минимальный срок владения — ст. 217.1 НК РФ. Вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Расчёт от 70% кадастровой стоимости — ст. 214.10 НК РФ. Ставки 13% и 15% — п. 6 ст. 210 и ст. 224 НК РФ.

Две оговорки к расчёту. Ставку 13% калькулятор применяет к первым 2,4 млн ₽ — но это порог суммы «особых» баз п. 6 ст. 210 за год: продажа другого имущества, дарение, дивиденды, проценты по вкладам. Зарплата туда не идёт, а вот вторая сделка — идёт. И он не проверяет п. 2.1 ст. 217.1: семьям с двумя детьми, покупающим жильё больше, налога может не быть вовсе независимо от срока владения.

Полный разбор

Когда действует 3 года вместо 5, при чём тут единственное жильё и почему вычет 1 млн ₽ — не «раз в жизни» — подробно в разборе на сайте.

Частые вопросы

С какой суммы считают налог, если продал дешевле кадастра?

Если доход от продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года регистрации перехода права, доходом считают эти 70% (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Занизить цену в договоре и заплатить с неё не получится. Регион вправе изменить коэффициент 0,7: уменьшить вплоть до нуля (пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК) или увеличить до 1 (п. 9 ст. 214.10 НК). Постановление Конституционного Суда от 15.01.2026 № 1-П касается мены недвижимости, а не купли-продажи.

Что выгоднее — вычет в миллион или расходы на покупку?

Считать надо оба варианта: вычет 1 000 000 ₽ или уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Купили за 5,5 млн и продали за 6 млн — по расходам база будет 500 000 ₽, а при вычете в миллион база составит 5 млн. В калькуляторе переключите «Что вычитаем», чтобы сравнить оба варианта.

Когда налога не будет вовсе?

Когда выдержан минимальный срок владения: три года для наследства, дарения от близкого родственника, приватизации, пожизненного содержания с иждивением и единственного жилья — и пять лет в остальных случаях (ст. 217.1 НК РФ). Объект при этом должен находиться в собственности непрерывно. Отдельная история — семьи с двумя и более детьми при покупке жилья большей площади или кадастровой стоимости: у них налог может не возникнуть даже без выдержки срока (п. 2.1 ст. 217.1).

Где применяется

Налог с продажи квартиры: 5 лет, а не 3 — если это не льготный случайНалоги · 8 мин

Остался вопрос по вашей ситуации

Напишите — посмотрим и ответим. Форм на сайте нет. Письмо или сообщение мы используем только для ответа и храним не дольше года; как сайт обращается с данными — в политике обработки персональных данных.

Написать в сообщество

Откроется переписка во ВКонтакте. Или письмом на info@finiznanka.ru. Короткие разборы — в Телеграме.

Проверено 21.09.2026. Вычеты заданы ст. 220 НК РФ, минимальный срок владения — ст. 217.1 НК РФ, ставки 13% и 15% — п. 6 ст. 210 и ст. 224 НК РФ.