Налог с продажи квартиры в суде: с какого дня считать срок владения, когда хватает трёх лет и как делят вычет

Доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, если она была в собственности не меньше минимального срока: пять лет по общему правилу и три года — для наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, приватизации, пожизненного содержания с иждивением и единственного жилья (п. 2–4 ст. 217.1 НК). Если срок не вышел, доход уменьшают на вычет до 1 000 000 рублей за год или на расходы на покупку (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК).

В суд эти споры попадают, когда налоговая и продавец по-разному считают одну из величин: с какого дня шёл срок, какой срок — три года или пять — и сколько вычета приходится на каждого совладельца. Шесть решений ниже отвечают на эти три вопроса. Каждое — ответ на свой вопрос по обстоятельствам своего дела, это не единая линия практики.

Вопрос первый: с какого дня считать срок владения

В делах ниже налоговая брала дату регистрации права в ЕГРН. Но закон и суды знают случаи, когда срок начинается раньше.

В деле 32-КАД24-13-К1 человек в апреле 2013 года полностью оплатил пай за квартиру в жилищно-строительном кооперативе — 1 250 000 рублей. Дом не построили, застройщика признали банкротом. В 2021 году фонд помощи обманутым дольщикам передал ему другую квартиру, право зарегистрировали 26 апреля, а 21 мая он её продал и декларацию не подал. Налоговая насчитала 253 500 рублей налога и два штрафа: квартира была в собственности меньше месяца. Районный, областной и кассационный суды с ней согласились. Верховный суд в январе 2025 года отменил все решения и признал решения налоговой незаконными: по паю в кооперативе срок владения считают с даты полной оплаты (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК), а квартира от фонда — исполнение того же договора 2013 года, отдельной сделки с фондом не было.

В деле 43-КАД25-2-К6 за ребёнка в 2006 году купили недостроенный дом и зарегистрировали право на незавершёнку. В 2010 году дом ввели в эксплуатацию, но право собственности на готовый дом владелец оформил только в апреле 2021 года, а в октябре продал. Налоговая насчитала 455 000 рублей. Районный суд и кассация её поддержали, апелляция — нет. Верховный суд в сентябре 2025 года оставил в силе решение апелляции: достройка не создала новый объект, и регистрация права на дом в 2021 году не означает, что владел он им меньше пяти лет.

Постановлением от 22 апреля 2026 года № 26-П Конституционный суд разобрал случай, когда квартиру изъяли по решению местной власти о развитии территории — дом не был аварийным — и взамен дали другую. Закон разрешает складывать сроки владения старой и новой квартирой только при московской реновации (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК). КС признал это неконституционным: пока закон не поправят, сроки складывают и при ином изъятии жилья помимо воли гражданина по решению власти, если дом не признан аварийным, а жильё — непригодным.

Граница: в деле 43-КАД25-2-К6 суд учёл, что право на незавершёнку было зарегистрировано заранее, а оформить дом мешал малолетний возраст владельца. Налог, который другие люди уже уплатили за прошлые годы, и окончательно решённые споры по постановлению КС не пересматривают; если налог не уплачен или спор ещё идёт, порядок КС применяется.

Вопрос второй: когда достаточно трёх лет

Перечень случаев, когда хватает трёх лет, закрытый, но суды толкуют его по существу. В деле 91-КАД22-5-К3 семье военнослужащего из четырёх человек государство бесплатно предоставило квартиру в собственность, по доле каждому; право зарегистрировали в январе 2016 года, а в ноябре 2019 года квартиру продали. Налоговая решила, что это не приватизация, значит срок пять лет, и доначислила каждому 471 250 рублей. Суды трёх инстанций лишь снизили штрафы до 5 000 рублей. Верховный суд в октябре 2022 года отменил все решения: жильё, предоставленное военнослужащему сразу в собственность бесплатно, по налоговым последствиям — то же, что приватизация, и освобождение наступает через три года.

Граница: вывод — о жилье по ст. 15 закона о статусе военнослужащих. Другие способы бесплатно получить жильё с приватизацией нужно сравнивать отдельно.

Вопрос третий: как делят вычет в миллион между совладельцами

Вычет 1 000 000 рублей — это потолок на человека за год. Если продают общую собственность, его распределяют между совладельцами пропорционально долям (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК). Споры идут о том, что считать объектом и кого — совладельцами.

В деле 19-КАД25-11-К5 трое совладельцев одним договором продали жилой дом и участок под ним — у каждого по трети в обоих. Один из них декларацию не подал, и налоговая взыскивала через суд недоплату: вычет ему посчитали по доле в доходе от продажи всего имущества, как будто дом с участком — один объект. Суды трёх инстанций с ней согласились. Верховный суд в ноябре 2025 года отменил решения и в иске налоговой отказал: при продаже нескольких объектов одним договором долю вычета считают по каждому объекту отдельно, но в сумме не больше 1 000 000 рублей.

В деле 57-КАД25-6-К1 три совладельца продали свои доли в большом участке одним договором. Налоговая разделила миллион пропорционально долям во всём участке — с учётом совладельцев, которые ничего не продавали. Верховный суд в октябре 2025 года указал: вычет даётся на предмет сделки, поэтому его делят только между продавцами, по их долям в проданном. Это дело об участке, но правило распределения вычета у квартир и участков одно — пп. 3 п. 2 ст. 220 НК.

Граница: оба дела — о долях, проданных одним договором. Если каждый совладелец продаёт свою долю отдельным договором как самостоятельный объект, вычет у каждого свой, в пределах миллиона.

Как дела связаны

Во всех делах налоговая шла по формальным признакам — дате записи в ЕГРН, названию основания, одной сделке, — а суды смотрели, что произошло на самом деле: когда человек заплатил, создан ли новый объект, по своей ли воле он лишился прежнего жилья, сколько объектов и кто на самом деле продал. Исходы в большинстве в пользу продавцов, но каждое решение держится на обстоятельствах своего дела, а в деле 57-КАД25-6-К1 итог нового рассмотрения неизвестен.

Как определить свой срок владения, когда подавать декларацию и как выбрать между вычетом и расходами на покупку — в разборе «Налог с продажи квартиры: 5 лет, а не 3 — если это не льготный случай».