Налог с продажи апартаментов: вычет 250 тысяч вместо миллиона и срок с регистрации
Апартаменты в Жилищном кодексе не значатся, и налог считает их «иным недвижимым имуществом». Отсюда вычет 250 000 ₽ вместо миллиона, отсутствие льготы для единственного жилья и срок владения, который у новостройки начинается не с оплаты, а с регистрации права. Но наследство, дар от близкого, приватизация и рента дают три года и здесь.
Коротко
- Апартаменты не входят в перечень жилых помещений ЖК РФ, поэтому для НДФЛ это «иное недвижимое имущество» со своими правилами.
- Общий минимальный срок владения — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
- Три года действуют и для апартаментов, если они получены по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением: норма говорит об «объекте недвижимого имущества» и вида объекта не ограничивает.
- Правило «единственное жильё — три года» и освобождение для семьи с двумя детьми к апартаментам не применяются: там речь только о жилом помещении.
- У апартаментов в новостройке срок считают с даты регистрации права, а не с полной оплаты по договору долевого участия: правило про оплату написано для жилых помещений.
- Вычет при продаже — 250 000 ₽, а не миллион; вместо него можно вычесть подтверждённые расходы на покупку, и почти всегда это выгоднее.
- Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считают эти 70 %.
- Ставка — 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 312 000 ₽ плюс 15 % с превышения.
- Если апартаменты использовались в предпринимательской деятельности, освобождение по сроку владения не применяется вообще — исключение сделано только для жилья и транспорта.
- Декларация — до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля; если доход от продажи не больше 250 000 ₽, декларацию можно не подавать.
- Штрафа за неподанную декларацию по недвижимости с 26 июня 2026 года нет (п. 4 ст. 119 НК РФ), но за неуплату остаются пени и штраф 20 %.
Это про вас
- Вы продаёте апартаменты и не понимаете, три года ждать или пять.
- Купили апартаменты в новостройке по ДДУ и считаете срок от даты оплаты.
- Вам сказали, что вычет при продаже — миллион, и вы считаете налог по этой цифре.
- Апартаменты достались по наследству или в дар от родителей.
- Сдавали апартаменты в аренду — как предприниматель или систематически без регистрации — и собираетесь продавать.
Это не про вас
- Вы продаёте квартиру, комнату или дом — это другой разбор.
- Речь про земельный участок — правила отличаются, о них отдельно.
- Вы не продаёте, а сдаёте апартаменты — тогда вам про налог с аренды.
Содержание выпуска — 7:24
Апартаменты — не жильё, и налог это замечает
Марина купила студию 32 м² в комплексе апартаментов у метро: панорамное окно, консьерж, лифт до подземного паркинга. Живёт в ней третий год, прописки нет, коммуналка по тарифам для нежилых — к этому она привыкла. Летом решила продать и переехать поближе к работе. Риелтор посчитал налог «как с квартиры»: вычет миллион, срок пять лет, а если бы жильё было единственным — три года. Из трёх цифр к её случаю подходит только одна — пять лет, да и отсчитывают их не от той даты, что у квартиры.
Причина в одной строчке Жилищного кодекса. Жилые помещения там перечислены закрытым списком: жилой дом и часть дома, квартира и часть квартиры, комната. Апартаментов в этом перечне нет — ни как вида помещения, ни как синонима квартиры. Для Росреестра это нежилое помещение, и Налоговый кодекс, когда говорит про жильё, Марину не имеет в виду.
Первое следствие видно сразу, в вычете. При продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и участков государство разрешает вычесть из дохода миллион рублей. Для всего остального недвижимого имущества — гаражей, машино-мест, кладовок, нежилых помещений и тех самых апартаментов — вычет в четыре раза меньше: 250 000 ₽. Второе следствие обиднее: при покупке апартаментов вычет не дают вовсе, ни возврата с двух миллионов стоимости, ни с трёх миллионов процентов по ипотеке — в норме перечислены только жилые дома, квартиры, комнаты и участки под ИЖС.
Что в законе
Ч. 1 ст. 16 ЖК РФ: жилые помещения — жилой дом, часть дома, квартира, часть квартиры, комната; апартаментов в перечне нет. Абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ: при продаже иного недвижимого имущества вычет — 250 000 ₽. Пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220: вычет на покупку и на проценты — только по жилым домам, квартирам, комнатам и участкам под ИЖС.
Шаг 1 из 4
Как апартаменты стали вашими?
Результат — ориентир по нормам, а не юридическая консультация. Полная версия →
Как читается результат
Первый вопрос выбирает минимальный срок. Три года дают наследство, дар от члена семьи или близкого родственника, приватизация и договор пожизненного содержания с иждивением: подпункты 1–3 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ говорят об «объекте недвижимого имущества» и вида объекта не ограничивают, поэтому работают и для нежилого помещения. Во всех остальных случаях — покупка, дар не от близкого — пять лет по пункту 4.
Второй вопрос про дату начала срока. У квартиры в новостройке срок идёт с полной оплаты по договору долевого участия, у апартаментов — с регистрации права: правило об оплате написано в пункте 2 статьи 217.1 для жилого помещения. При наследстве срок считают со дня смерти наследодателя.
Третий вопрос сравнивает ваш срок владения с минимальным, четвёртый отсекает случай, где сроки уже не помогают: апартаменты работали в предпринимательской деятельности — тогда освобождения нет вовсе и вычет с расходами не дают. Отдельно квиз учитывает нерезидента: срок владения помогает и ему, но если срок не вышел, ставка 30 % и вычеты не применяются.
Опора квиза — минимальный срок владения и то, к каким объектам он привязан.
Что в законе
Ч. 1 ст. 16 ЖК РФ: жилые помещения — жилой дом, часть дома, квартира, часть квартиры, комната; апартаментов в перечне нет. П. 4 ст. 217.1 НК РФ: минимальный срок — пять лет. Пп. 1–3 п. 3: три года для наследства, дара от члена семьи или близкого родственника, приватизации и пожизненного содержания с иждивением — про «объект недвижимого имущества», без ограничения по виду. Пп. 4 п. 3 и п. 2.1: единственное жильё и семья с двумя детьми — только про жилое помещение. Абз. 4 п. 2: отсчёт срока с полной оплаты по ДДУ — тоже только для жилого помещения.
Вторая опора — что остаётся, когда срок не вышел или не помогает.
Что в законе
Абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ: вычет при продаже иного недвижимого имущества — 250 000 ₽; пп. 2 п. 2 — вместо него расходы на покупку. Абз. 5 п. 17.1 ст. 217: освобождения по сроку нет для имущества из предпринимательской деятельности, и апартаменты не в списке исключений; пп. 4 п. 2 ст. 220 — к такому доходу не применяют ни вычет, ни расходы. П. 1.1 ст. 224: 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % выше.
Подробный разбор с примерами — в статье «Налог с продажи апартаментов».
Чего квиз не делает
Он не считает сумму налога — для этого есть калькулятор налога с продажи апартаментов, где учитываются цена, кадастровая стоимость и расходы на покупку. Он не знает закона вашего региона: субъект вправе снизить и минимальный срок, и коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). И он не заменяет выписку ЕГРН: назначение помещения и дату регистрации нужно смотреть там.
Пять лет — но три года тоже бывают
Общее правило простое: продали раньше минимального срока — считайте налог, позже — дохода для налоговой нет. Для апартаментов, купленных по договору, этот срок пять лет. Трёхлетний вариант существует, но интернет обычно пересказывает его неверно: «апартаменты — всегда пять лет».
На самом деле в законе пять оснований для трёх лет, и четыре из них написаны про «объект недвижимого имущества» без всяких оговорок о жилье: наследство; дар от члена семьи или близкого родственника; приватизация; договор пожизненного содержания с иждивением — именно с иждивением, обычная пожизненная рента сюда не относится; отдельным подпунктом идёт имущество, полученное от личного фонда. Апартаменты — такой же объект недвижимого имущества, как квартира, и эти основания работают. Другой её сосед, Андрей, получил апартаменты после отца в 2022 году и продал в 2026-м без налога: для наследства срок считают со дня смерти наследодателя, три года прошли.
А вот четвёртое основание — единственное жильё — сформулировано иначе: там прямо названы комната, квартира, жилой дом, части и доли. Минфин это подтвердил: если объект не является жилым помещением, налог считают без учёта этого подпункта. По той же причине мимо апартаментов проходит и освобождение для семьи с двумя детьми, которая продаёт одно жильё и покупает другое: в норме тоже речь только о жилом помещении.
Что в законе
П. 4 ст. 217.1 НК РФ: во всех случаях, кроме п. 3, минимальный срок — пять лет. Пп. 1–3 п. 3: три года для наследства, дара от члена семьи или близкого родственника, приватизации и договора пожизненного содержания с иждивением — про «объект недвижимого имущества», без ограничения по виду. Обычная пожизненная рента без иждивения в перечень не входит. Пп. 4 п. 3 и п. 2.1: единственное жильё и продажа семьёй с двумя детьми — только про жилое помещение; для апартаментов не применяются (письмо Минфина от 17.09.2021 № 03-04-05/75585).
Срок пошёл с регистрации, а не с оплаты
Марина покупала студию на котловане: полностью рассчиталась в мае 2021 года, а ключи и выписку из ЕГРН получила в ноябре 2023-го. В её голове пятилетний срок истекал весной 2026 года — от даты, когда она отдала деньги. Так считают владельцы квартир, и это правда для квартир.
Правило о том, что срок владения начинается с даты полной оплаты по договору участия в долевом строительстве, законодатель написал для жилого помещения и доли в нём. Апартаменты сюда не попадают: для них срок начинается в тот день, когда зарегистрировано право собственности. У Марины это ноябрь 2023 года, значит продать без налога она сможет только в ноябре 2028-го — на два с половиной года позже, чем рассчитывала.
Одна оговорка всё же есть. Регион вправе своим законом снизить и минимальный срок владения, и понижающий коэффициент 0,7 — хоть до нуля, для всех или для отдельных категорий. Такие законы встречаются нечасто и написаны обычно про жильё, но перед сделкой в них стоит заглянуть: это единственный законный способ сократить пятилетнее ожидание.
Что в законе
Абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ: срок с даты полной оплаты по ДДУ — для жилого помещения и доли в нём. Для апартаментов срок идёт с регистрации права. П. 6 ст. 217.1: закон субъекта может уменьшить вплоть до нуля минимальный срок владения и коэффициент 0,7.
—
Ориентир по ст. 217.1, 214.10, 220 и 224 НК РФ, а не позиция налоговой: вычет 250 000 ₽, ставка 13 % до 2,4 млн облагаемой базы. Полная версия: расходы на покупку, бизнес, нерезидент, срок региона →
Как считает калькулятор
Сначала он определяет минимальный срок. Наследство, дар от члена семьи или близкого родственника, приватизация и договор пожизненного содержания с иждивением дают три года: подпункты 1–3 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ написаны про «объект недвижимого имущества» и на нежилые помещения распространяются. Обычная пожизненная рента без иждивения в перечень не входит. Во всех прочих случаях — пять лет по пункту 4. Правило «единственное жильё — три года» здесь не работает: оно сформулировано для жилого помещения, а апартаментов в перечне части 1 статьи 16 Жилищного кодекса нет.
Дальше калькулятор сравнивает цену договора с 70 % кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, и берёт большее (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Если кадастровой стоимости нет, поставьте ноль — тогда правило не применяется. Из дохода вычитается то, что выгоднее: фиксированные 250 000 ₽ или подтверждённые расходы на покупку; при наследстве и дарении в расходы идут документы наследодателя или дарителя, если он сам их для налога не использовал. К облагаемой базе применяется ставка 13 % на первые 2,4 млн ₽ и 15 % на превышение.
Два случая ломают привычную логику. Если апартаменты использовались в предпринимательской деятельности, освобождения по сроку нет вовсе, и ни вычет, ни расходы не применяются — налог со всей цены. Если продавец не налоговый резидент и срок не вышел, ставка 30 % и вычеты тоже не работают; но освобождение по истёкшему сроку действует и для нерезидента.
Что в законе
П. 4 ст. 217.1 НК РФ: минимальный срок — пять лет; пп. 1–3 п. 3 — три года для наследства, дара от члена семьи или близкого родственника, приватизации и пожизненного содержания с иждивением. П. 2 ст. 214.10: доход не ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220: вычет 250 000 ₽; пп. 2 п. 2 — расходы вместо него; пп. 4 п. 2 — при использовании в бизнесе ни того ни другого. П. 1.1 ст. 224: 13 % до 2,4 млн ₽ и 312 000 ₽ плюс 15 % выше. П. 1 ст. 229 и п. 4 ст. 228: декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля. П. 4 ст. 119 (ФЗ от 26.06.2026 № 201-ФЗ): штрафа за неподачу декларации по недвижимости нет; за неуплату — пени (ст. 75) и 20 % (п. 1 ст. 122).
Чего калькулятор не делает
Он не учитывает другие ваши продажи за год, а вычет 250 000 ₽ один на всё иное недвижимое имущество, проданное в одном календарном году. Он не считает налог действующего предпринимателя по его режиму — показывает вариант «как гражданин». И он не заменяет выписку ЕГРН: назначение помещения, дату регистрации и кадастровую стоимость нужно брать оттуда, а закон региона о сниженном сроке — с сайта вашего законодательного собрания.
Если вы продаёте квартиру, дом или комнату, вам нужен разбор про налог с продажи квартиры, а для земли — калькулятор по участку: там другой вычет и другие льготы.
Считаем: 70 % кадастра, вычет или расходы, 13 и 15 %
Марина продала студию за 8 400 000 ₽ — покупала за 6 200 000 ₽, кадастровая стоимость на 1 января 2026 года 7 000 000 ₽. Первый шаг — сравнить цену договора с 70 % кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права: 4 900 000 ₽ меньше цены сделки, значит доходом считают то, что написано в договоре. Если бы в договоре стояла символическая сумма, налоговая всё равно взяла бы за доход эти 4 900 000 ₽.
Второй шаг — выбрать, что вычитать. Вариантов два: фиксированный вычет 250 000 ₽ или подтверждённые расходы на покупку. Если апартаменты достались по наследству или в дар, свои расходы искать не нужно — закон разрешает учесть документы прежнего владельца: расходы наследодателя или дарителя на приобретение, если сам он их для налога не использовал. С расходами база у Марины 2 200 000 ₽, с вычетом — 8 150 000 ₽. Разница в налоге — 286 000 ₽ против 1 174 500 ₽, больше чем вчетверо. Поэтому договор, платёжное поручение и расписка продавца стоят дороже любой консультации: без них остаётся только 250 000 ₽.
Третий шаг — ставка. Доход от продажи имущества образует отдельную налоговую базу, и к ней применяют 13 % на первые 2,4 млн ₽ и 15 % на превышение (в цифрах: 312 000 ₽ плюс 15 % с суммы сверх 2,4 млн). У Марины база 2 200 000 ₽ — она укладывается в первую ступень, и налог выходит 286 000 ₽. Зарплата на эту ставку не влияет: она считается в другой базе. А вот дивиденды и проценты по вкладам попадают в ту же группу баз, и если за год их было много, часть дохода от продажи может уехать на 15 %.
Что в законе
П. 2 ст. 214.10 НК РФ: если доход меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считают эти 70 %; если кадастровой стоимости в ЕГРН нет — правило не применяется. Пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220: вычет 250 000 ₽ или расходы на приобретение; при наследстве и дарении учитывают и расходы наследодателя (дарителя), если он их сам не использовал. Пп. 1 п. 6 ст. 210 и п. 1.1 ст. 224: 13 % с базы до 2,4 млн ₽, дальше 312 000 ₽ плюс 15 %.
Апартаменты в аренде как бизнес — освобождения нет
У её соседа по этажу, Виктора, история другая. Он купил апартаменты семь лет назад, зарегистрировал ИП и всё это время сдавал студию посуточно. Пять лет давно прошли, и он был уверен, что продаёт без налога. Это не так: освобождение по сроку владения не распространяется на имущество, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности. Причём статус ИП здесь не главное — в норме его нет вовсе: физическое лицо, которое ведёт предпринимательскую деятельность без регистрации, не вправе ссылаться на то, что оно не предприниматель (п. 2 ст. 11 НК РФ). Систематическую сдачу апартаментов инспекция может расценить именно так.
Законодатель сделал исключение — но только для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и транспортных средств. Их владелец-предприниматель освобождение сохраняет. Апартаменты в этом перечне не названы, поэтому налог считают независимо от того, сколько лет объект был в собственности. Хуже того, к такой продаже не применяют ни вычет 250 000 ₽, ни замену его расходами на покупку: налог берут со всей цены. Если сосед продаёт апартаменты как действующий предприниматель, доход учитывается по правилам его налогового режима — это уже разговор с бухгалтером, но освобождения «по пяти годам» у него нет в любом случае.
Если налог всё-таки возник, дальше действует обычный порядок. Продавец считает его сам, подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит до 15 июля; когда срок выпадает на выходной, он сдвигается на ближайший рабочий день. Декларацию можно вовсе не подавать, если доход от продажи такого имущества за год не превысил 250 000 ₽ — с поправкой на то же правило 70 % кадастра. Но это послабление только для тех, у кого право на вычет есть: к имуществу из бизнеса оно не относится. Штрафа за неподанную декларацию по недвижимости с 26 июня 2026 года нет: сведения о сделке налоговая и так получает от Росреестра, и она посчитает налог сама. Но обязанность заплатить остаётся: за просрочку идут пени за каждый день, а за неуплату инспекция может добавить штраф 20 % от суммы.
Что в законе
Абз. 5 п. 17.1 ст. 217 НК РФ: освобождение не действует для имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности; исключение — жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома и транспорт. Пп. 4 п. 2 ст. 220: к такому доходу не применяют ни вычет, ни расходы на покупку. П. 2 ст. 228 и п. 1 ст. 229: налог считает сам продавец, декларация — до 30 апреля. П. 4 ст. 228: уплата — до 15 июля. П. 4 ст. 229: декларацию можно не подавать, если доход не превышает 250 000 ₽. П. 4 ст. 119 НК РФ (введён ФЗ от 26.06.2026 № 201-ФЗ): штрафа за непредставление декларации по доходам от продажи недвижимости нет. Ст. 75 и п. 1 ст. 122: пени за каждый день и штраф 20 % за неуплату.
Что сделать перед сделкой
- Посмотрите в выписке ЕГРН дату регистрации права и назначение помещения: если стоит «нежилое», льготы для жилья не ваши.
- Определите основание: покупка — пять лет, наследство, дар от близкого, приватизация или рента — три года.
- Узнайте кадастровую стоимость на 1 января года продажи на сайте Росреестра и сравните цену договора с 70 % от неё.
- Найдите документы о покупке: договор, платёжки, расписки. При наследстве и дарении ищите документы наследодателя или дарителя — их расходы тоже засчитывают. Расходы почти всегда выгоднее вычета в 250 000 ₽.
- Если продажа всё-таки с налогом, подайте декларацию до 30 апреля следующего года и заплатите до 15 июля.
- Проверьте закон своего региона: он может снизить минимальный срок или коэффициент 0,7 вплоть до нуля.
Апартаменты пять лет в собственности — налога точно нет?
Апартаменты достались по наследству. Сколько ждать — три года или пять?
Это мой единственный объект недвижимости. Почему тогда пять лет?
Я оплатил апартаменты по ДДУ в 2021 году, а право зарегистрировал в 2024. С какой даты считать?
Продал апартаменты за 3 млн, покупал за 2,8 млн. Сколько налога?
Можно ли вернуть налог при покупке апартаментов?
Источники
- Статья 16 Жилищного кодекса РФ — перечень жилых помещений: жилой дом, часть дома, квартира, часть квартиры, комната — апартаментов в нём нет
- Статья 217.1 НК РФ — п. 4 — пять лет; п. 3 — три года для наследства, дара от близкого, приватизации и пожизненного содержания с иждивением; пп. 4 п. 3 и п. 2.1 — только жилое помещение; абз. 4 п. 2 — срок по ДДУ для жилого помещения; п. 6 — право региона снизить срок
- Пункт 17.1 статьи 217 НК РФ — освобождение при продаже недвижимости и оговорка: оно не действует для имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, кроме жилья и транспорта
- Статья 220 НК РФ — абз. 3 пп. 1 п. 2 — вычет 250 000 ₽ при продаже иного недвижимого имущества; пп. 2 п. 2 — расходы вместо вычета, в том числе расходы наследодателя или дарителя; пп. 4 п. 2 — ни вычета, ни расходов для имущества из бизнеса; пп. 3 и 4 п. 1 — вычет на покупку только по жилью
- Статья 214.10 НК РФ — п. 2 — если цена ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считают эти 70 %
- Пункт 6 статьи 210 НК РФ — доход от продажи имущества — отдельная налоговая база, к которой применяется ставка п. 1.1 ст. 224
- Пункт 1.1 статьи 224 НК РФ — 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 312 000 ₽ плюс 15 % с превышения
- Статья 229 НК РФ — п. 1 — декларация до 30 апреля; п. 4 — можно не подавать, если доход от продажи иного недвижимого имущества не превышает вычет 250 000 ₽
- Статья 228 НК РФ — п. 2 — налог считает сам продавец; п. 4 — уплата до 15 июля
- Статья 119 НК РФ — п. 1 — штраф за непредставление декларации 5 % в месяц; п. 4 (введён ФЗ от 26.06.2026 № 201-ФЗ) — по доходам от продажи недвижимости от этого штрафа освобождают
- Статья 122 НК РФ — штраф за неуплату налога — 20 % от суммы
- Пункт 4 статьи 1152 ГК РФ — принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства — отсюда отсчёт минимального срока со дня смерти
- Письмо Минфина России от 17.09.2021 № 03-04-05/75585 — апартаменты не признаются жилым помещением, поэтому при их продаже не применяется пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ о единственном жилье
Инструменты из этого разбора
Из этого же раздела
