Налог со сдачи квартиры в аренду: НДФЛ, самозанятость или патент

Коротко: правила для дохода 2025 и 2026 годов одинаковы — прогрессивная шкала НДФЛ действует с 1 января 2025 года, а налог на профессиональный доход — до 31 декабря 2028 года включительно (ч. 2 ст. 1 закона № 422-ФЗ).

Раздел 1

Аренда — не отдельная ставка: та же лестница, что у зарплаты

Двухкомнатную квартиру в спальном районе сдают за 50 000 ₽ в месяц. Хозяин уже прикинул: 600 000 ₽ в год, 13% — это 78 000 ₽, отложил и выдохнул. Официальная зарплата у него 2 200 000 ₽ в год, и на работе как раз обсуждали, что после реформы часть высокой зарплаты облагается по 15%. Про аренду он не переживает — решил, что это отдельная история со своей плоской ставкой.

Отдельной истории нет. Доход от аренды не выделен в особую налоговую базу — ту, где 13% и 15% считают отдельно по продаже недвижимости, дарению и процентам по вкладам. Он сидит в обычной, основной налоговой базе — той же, где зарплата и доход по гражданско-правовым договорам: пункт 2.1 статьи 210 НК РФ перечисляет базы, к которым применяется эта шкала: выигрыши в азартных играх и лотереях, доходы участников инвестиционного товарищества, прибыль контролируемых иностранных компаний, доход от майнинга — и последним, девятым подпунктом все «иные доходы», прямо называя их основной налоговой базой. Аренда — как раз это «иное»: в перечне особых баз пункта 6 её нет.

Раз база одна, считать нужно по сумме. За год у него зарплата 2 200 000 ₽ и аренда 600 000 ₽ — вместе 2 800 000 ₽. Налог на всю сумму: 312 000 ₽ (это 13% с первых 2,4 млн) плюс 15% с оставшихся 400 000 ₽, то есть ещё 60 000 ₽, — итого 372 000 ₽. Налог на одну зарплату отдельно — 286 000 ₽ (2 200 000 × 13%, зарплата сама не перевалила порог). Разница — 372 000 ₽ минус 286 000 ₽ — и есть налог, который приходится на аренду: 86 000 ₽, а не 78 000 ₽, которые он отложил.

Восемь тысяч разницы — не мелочь, если их не заложили заранее, но и не повод для паники: порог сдвигается только при высоком совокупном доходе. У человека без другой работы по основной базе аренда 35 000 ₽ в месяц — 420 000 ₽ в год — целиком укладывается в первую ступень: 420 000 × 13% = 54 600 ₽, ровно и без сюрпризов. Ловушка появляется именно на стыке, когда зарплата сама по себе уже близка к 2,4 млн ₽ или превышает их.

Отдельный случай — нерезидент: тот, кто провёл в России меньше 183 дней за год, платит с аренды 30% от всей суммы, без вычетов и без ступеней шкалы (п. 3 ст. 224 НК). Со статьями сайта о продаже квартиры и о вкладах эта арифметика не спорит: там не ошибка, а другая корзина — особая база пункта 6 статьи 210 и своя ставка пункта 1.1 статьи 224, где первые две ступени совпадают с основной базой, а выше 5 млн ₽ ставка остаётся 15%.

У этой же основной базы есть и обратная сторона: раз аренда лежит в ней вместе с зарплатой, вычеты, которые уменьшают зарплатный НДФЛ, уменьшают и налог с аренды. Тот, кто в этом году оплатил лечение мамы и получает вычет по процентам ипотеки, применяет оба вычета к сумме зарплаты и аренды вместе — база одна, и вычитают из неё целиком, а не по отдельности для каждого источника дохода.

Какие именно вычеты работают — подробно расписано в отдельных материалах: имущественный за покупку жилья и по ипотечным процентам, социальный за лечение. Здесь важен только факт: аренда не в стороне от этих вычетов, она участвует в базе на общих основаниях.

Раздел 2

Самозанятость: право, а не обязанность

Тот же хозяин квартиры слышит от соседа: «оформи самозанятость, будешь платить не 13, а всего 4%». Сравнение звучит заманчиво, и он открывает приложение «Мой налог», не разобравшись, что вообще меняется.

Меняется специальный налоговый режим целиком, а не одна цифра ставки. Применять налог на профессиональный доход человек вправе — не обязан: это выбор вместо обычного НДФЛ, а не автоматический переход (ч. 1 ст. 2 закона № 422-ФЗ). Закон перечисляет доходы, которые налогом на профессиональный доход не облагаются, и среди них — передача имущественных прав на недвижимость, но «за исключением аренды (найма) жилых помещений» (пп. 3 ч. 2 ст. 6): сдача жилья под НПД подпадает. Нежилое — офис, склад, гараж, машино-место — под это исключение не подпадает никак: НПД к такой аренде неприменим в принципе, здесь остаются только НДФЛ или статус ИП. То же с апартаментами: на официальном сайте ФНС о самозанятых на вопрос, можно ли стать самозанятым, если сдаёшь апартаменты, ответ прямой — «Нет, не можете», а Минфин разъяснял, что апартаменты «не признаются жилым помещением» (письмо от 17.09.2021 № 03-04-05/75585).

Ставки и вычет считаются просто, если держать в голове формулу. Доход от граждан — 4%, от организаций, а также от ИП, снявших квартиру для своего бизнеса, — 6% (ст. 10). Из суммы налога вычитают ещё вычет — не больше 10 000 ₽ нарастающим итогом, при ставке 4% это 1% базы, при 6% — 2% (ст. 12): первое время эффективная ставка получается ниже, 3% и 4% соответственно, пока вычет не израсходован. Для дохода 40 000 ₽ в месяц, то есть 480 000 ₽ за год, при сдаче гражданину: налог по ставке 4% — 19 200 ₽, минус вычет 1% от базы — 4 800 ₽ (укладывается в остаток 10 000 ₽), к уплате 14 400 ₽. Для сравнения, НДФЛ с того же дохода без другой зарплаты — 62 400 ₽ (13% от 480 000 ₽). Разница — 48 000 ₽ за год, и это уже заметная сумма.

Декларации на НПД нет вовсе (ст. 13), налог каждый месяц считает сама налоговая и присылает сумму в приложении, а заплатить можно даже автосписанием — если разрешить это налоговому органу через «Мой налог» (ч. 5 ст. 11). Взамен — обязательный чек на каждый платёж (об этом дальше) и штраф, если его не сформировать.

У бесплатного сравнения есть потолок. Право на НПД теряется целиком, если доходы, учитываемые для этого режима, превысили в текущем календарном году 2 400 000 ₽ — считают все доходы на НПД, а не только аренду (пп. 8 ч. 2 ст. 4). Право утрачивается «со дня возникновения оснований» (ч. 19 ст. 5). В течение 20 календарных дней с даты снятия с учёта можно уведомить налоговую о переходе на упрощённую систему, ЕСХН, патент или АУСН; кто не был ИП, может так перейти, если зарегистрируется ИП в течение 20 календарных дней с даты утраты права (ч. 6 ст. 15). От НДФЛ освобождён только доход, который облагается НПД (ч. 8 ст. 2).

Что остаётся за скобками. Сравнивать самозанятость с НДФЛ по одним ставкам неполно без двух сторон медали. В плюсе — ставка ниже, декларации нет, налог считает сама налоговая (ч. 1 ст. 11). В минусе — обязательный чек на каждый платёж под угрозой штрафа, вычеты по ст. 218–221 НК на этом доходе не работают вовсе, режим годится только для жилья, лимит 2,4 млн ₽ в год, а сам эксперимент — не бессрочный закон, а временный режим до конца 2028 года. Третий путь для тех, кто уже стал ИП, — патентная система: она годится и для жилых, и для нежилых помещений (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК), но стоимость патента и ограничения по площади устанавливает закон региона, и это отдельный расчёт, не про частного собственника одной квартиры.

Раздел 3

Как платить самому: 30 апреля и 15 июля

Тот, кто остаётся на обычном НДФЛ и сдаёт квартиру гражданину, весной следующего года садится заполнять налоговую декларацию 3-НДФЛ. Дата в голове — «где-то в апреле», и от этой неопределённости больше всего просрочек.

Дата точная. Декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход (п. 1 ст. 229 НК) — то есть аренда за 2026 год декларируется до 30 апреля 2027-го. Сам налог платят позже, до 15 июля того же следующего года (п. 4 ст. 228) — за 2026 год это 15 июля 2027-го. Обе даты в 2027 году будние — пятница и четверг, переносить их не придётся.

Перенос по п. 7 ст. 6.1 НК — общее правило для всех налоговых сроков, а не специальная льгота для аренды: та же норма подвинет и дедлайн по вкладам, и по продаже квартиры. Годы, на которые Правительство ещё не объявило перенос выходных дней (на дату публикации это касается 2027 года и позже), калькулятор считает по общему автоправилу переноса праздников статьи 112 ТК — без учёта дополнительных решений о переносе конкретных выходных, которые Правительство утверждает по каждому году отдельно.

Раздел 4

Сдаёте организации — налог удерживает она

Тот же хозяин квартиры получает предложение от небольшой компании: снять жильё для приезжающего сотрудника, платить будут с расчётного счёта. Он готовится повторять весь путь с декларацией — и оказывается, что для этого случая правило другое.

Когда деньги платит гражданин, собственник считает и платит налог сам: «физические лица — исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами... включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества» (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК). Но если платит российская организация или ИП, для НДФЛ она — налоговый агент: обязана сама исчислить, удержать и заплатить налог с суммы, которую платит собственнику (п. 1 ст. 226). Собственник получает деньги уже за вычетом НДФЛ и декларацию по этому конкретному доходу не подаёт.

Меняется и терминология договора, хотя предмет тот же. С гражданином заключают договор найма: «собственник жилого помещения... обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём» (п. 1 ст. 671 ГК). Юридическому лицу жильё предоставляют иначе — по договору аренды или другому договору, и использовать квартиру оно вправе только для проживания граждан, а не под офис или склад (п. 2 ст. 671).

На самозанятости при сдаче организации или ИП, который снимает квартиру для бизнеса, ставка НПД — 6% вместо 4% (ст. 10), а в чеке обязательно указывают ИНН покупателя — сообщить его обязана сама организация (ст. 14). Если налоговый агент по какой-то причине НДФЛ не удержал, есть запасной путь: уплата по налоговому уведомлению — не позднее 1 декабря года, следующего за годом дохода, если сведения о доходе в налоговую подал сам агент (абз. 2 п. 6 ст. 228). Порядок и сроки такого уведомления — тема отдельного разбора.

Раздел 5

«На 11 месяцев» и посуточно

В объявлении о сдаче почти всегда стоит: «договор на 11 месяцев». Арендатор удивляется — зачем именно 11, если снимать он планирует на годы, — а хозяин квартиры отвечает что-то про налоги, хотя сам толком не знает, при чём здесь эта цифра.

Цифра не про налог, а про регистрацию. Государственной регистрации подлежит не сам договор найма, а обременение права собственности, которое из него возникает, — и только если договор заключён на срок не менее года (п. 2 ст. 674 ГК). Договор на 11 месяцев в эту регистрацию не попадает. Заодно к найму до года — краткосрочному найму — не применяются правила п. 2 ст. 677, ст. 680, 684–686 и абзаца четвёртого п. 2 ст. 687 ГК, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683). Обе нормы — гражданские, о правах сторон и о реестре, а не о доходах.

Ставки и сроки налога — в ст. 224, 228 и 229 НК и в законе № 422-ФЗ — от срока договора не зависят. Одиннадцать месяцев, год или пять лет — облагается сама плата за аренду, а не длина договора, по которому её платят.

С посуточной сдачей похожая путаница, только с другой стороны — там источник тревоги жилищный, а не налоговый. В многоквартирном доме жильё нельзя использовать для гостиничных услуг (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, норма в этой редакции действует с 1 октября 2019 года — ст. 2 закона № 59-ФЗ). Но Конституционный Суд в 2023 году прямо разъяснил: сама по себе краткосрочная, посуточная сдача под этот запрет не подпадает без содержательной оценки.

Налог при посуточной сдаче — тот же, что и при долгосрочной: доход от аренды имущества облагается НДФЛ по основной базе (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК) или, если сдаёт самозанятый, — НПД по ставке 4% с граждан (пп. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ). Обе нормы говорят о сдаче в аренду или наём без условия о сроке, поэтому посуточная плата облагается так же, как помесячная.

Закон об эксперименте с гостевыми домами (от 07.06.2025 № 127-ФЗ) квартир в многоквартирных домах не касается: гостевым домом он называет индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома (п. 1 ст. 2).

Раздел 6

Если не платить

Квартиру сдают уже второй год, декларацию ни разу не подавали — «раз не спрашивают, значит, и так сойдёт». Посчитаем, во что обойдётся это молчание, если налоговая всё-таки спросит: штраф там не один, а несколько сразу.

Первый — за саму неподанную декларацию: 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не больше 30% этой суммы и не меньше 1000 ₽ (п. 1 ст. 119 НК). Пример: налог с аренды за 2026 год — 54 600 ₽, декларацию до 30 апреля 2027 года не подали и налог не заплатили. С шестого месяца просрочки штраф упирается в потолок — 30%, то есть 16 380 ₽. Если налог маленький, скажем 2 000 ₽, 5% от него — 100 ₽ за месяц, но меньше 1 000 ₽ штраф не бывает: минимум прописан в той же норме.

Второй штраф — за саму неуплату, отдельно от штрафа за декларацию: 20% от неуплаченной суммы, а если налоговая докажет умысел — 40% (ст. 122 НК); в примере выше 20% — это 10 920 ₽. Третье — пени за каждый календарный день просрочки, для физлиц это 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ в день (пп. 1 п. 4 ст. 75): небольшая ставка в моменте, но она капает с первого дня и без верхнего предела.

Дальше — порог, после которого разговор идёт уже не о штрафах. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере — это сумма налогов, сборов и страховых взносов свыше 2 700 000 ₽ за период в пределах трёх финансовых лет подряд, в особо крупном — свыше 13 500 000 ₽ (примечание 2 к ст. 198 УК). Много ли это для аренды? Сдавая квартиру за 100 000 ₽ в месяц три года подряд без деклараций и уплаты, человек получает 3 600 000 ₽ дохода, а НДФЛ с него — по 13% с ежегодных 1 200 000 ₽, то есть 156 000 ₽ в год, за три года 468 000 ₽. До порога в 2 700 000 ₽ ещё далеко — это сравнение с порогом, а не гарантия, что при других суммах или доходах уголовная статья не встанет вопросом.

Сама по себе сдача квартиры без регистрации ИП, даже при большом доходе, состава незаконного предпринимательства не образует: временная сдача жилья, купленного для себя или полученного по наследству или дарению, «не влечёт уголовной ответственности за незаконное предпринимательство», а если такой человек уклоняется от уплаты налогов с полученного дохода, «в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ» — это разные основания ответственности, не альтернативные друг другу (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 № 23).

Что делать, если несколько лет прошли мимо декларации, — понятно из самих норм: подать декларацию за пропущенный год (ст. 229), заплатить налог (п. 4 ст. 228) и пени, которые набежали за просрочку (ст. 75). При первом случае полная уплата недоимки, пеней и штрафа освобождает от уголовной ответственности (примечание 3 к ст. 198 УК).

Отдельная и хорошая новость на будущее: если такую квартиру потом продать, освобождение по сроку владения для жилья сохраняется даже после того, как её сдавали внаём. Правило про утрату льготы касается имущества, использованного в бизнесе, но для жилых домов, квартир, комнат и долей в них сделано прямое исключение — в отличие, например, от земельного участка, где такого исключения нет. Подробнее — в статье о продаже квартиры.