Налог при дарении квартиры: кому не платить, а кому считать от кадастра
Подарок от мамы, бабушки или брата налогом не облагается, и декларировать его не нужно. Подарок от тёти, племянника или гражданского мужа — доход, и считают его не по цене в договоре, а по кадастровой стоимости: 13% до 2,4 млн и 15% сверху. Деньги от любого человека не облагаются вообще.
Коротко
- Подарки от физических лиц не облагаются НДФЛ, кроме недвижимости, транспорта, ценных бумаг, долей, паёв и цифровых активов (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
- Деньги в этот список исключений не входят: денежный подарок от любого физического лица налогом не облагается и не декларируется.
- Квартира, доля, дом, участок или машина не облагаются, только если даритель — член семьи или близкий родственник по Семейному кодексу: супруг, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры.
- Тётя, дядя, племянник, тёща, свёкор, двоюродные и гражданский супруг в список не входят — подарок от них облагается.
- База по недвижимости — кадастровая стоимость объекта, действующая с 1 января года регистрации перехода права; по доле — соответствующая часть кадастровой стоимости (п. 6 ст. 214.10). Цена в договоре значения не имеет.
- Ставка — 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения; подарок считается в одной корзине с продажей жилья, дивидендами и процентами по вкладам, а зарплата в неё не входит (п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224).
- Одаряемый сам считает и декларирует налог: декларация не позднее 30 апреля, уплата не позднее 15 июля года, следующего за годом регистрации (пп. 7 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229).
- Если декларацию не подать, налоговая посчитает налог сама по кадастровой стоимости (п. 3 и 6 ст. 214.10). Штрафа за неподачу по недвижимости с 26 июня 2026 года нет (п. 4 ст. 119, ФЗ № 201-ФЗ), но за неуплату до 15 июля идут пени (ст. 75) и возможен штраф по ст. 122. По машинам и долям штраф за неподачу декларации остаётся.
- Подарок от близкого родственника декларировать не нужно вовсе (п. 4 ст. 229), а продать его без налога можно уже через три года владения (пп. 1 п. 3 ст. 217.1).
- Если налог с подарка заплачен, при продаже этого имущества сумму, с которой он был уплачен, можно вычесть из дохода (пп. 2 п. 2 ст. 220).
- С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Это про вас
- Вам дарят или подарили квартиру, дом, участок, долю или машину, и вы не понимаете, будет ли налог.
- Даритель — родственник, но не из первого круга: тётя, племянник, тёща, двоюродный брат, гражданский супруг.
- Вы собираетесь оформить дарение и хотите заранее посчитать, во что это обойдётся одаряемому.
- Подарок от близкого уже получен, и вы не знаете, нужно ли что-то подавать в налоговую.
Это не про вас
- Речь о наследстве: там налога нет, а есть пошлина нотариусу — это другой порядок.
- Подарок от работодателя или магазина: такие подарки не облагаются только в пределах 4 000 рублей в год, и считает их сама организация.
- Одаряемый — не налоговый резидент России: у нерезидентов своя ставка, здесь её не разбираем.
- Вас интересует, как отменить или оспорить дарение — это спор о сделке, а не о налоге.
- Одаряемый хотя бы день в году имел статус иностранного агента: с 2026 года льгота по родству на него не распространяется, даже если дарит мать.
Содержание выпуска — 8:02
Тётя подарила квартиру — и налоговая прислала расчёт
Тётя, у которой не было своих детей, оформила на племянника двухкомнатную квартиру. Сходили к нотариусу, подали в Росреестр, через неделю пришла выписка. Племянник был уверен, что дело закрыто: подарок от родственницы, деньги не передавались, продавать он ничего не собирается. Никаких налогов здесь не может быть по определению.
Осенью следующего года в личном кабинете появилось требование: доход в виде недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, декларация не представлена. Сумма к уплате — девятьсот семьдесят две тысячи рублей, и с шестнадцатого июля по ней уже идут пени.
Он пошёл спорить: тётя — родная сестра матери, куда уж ближе. И проиграл ещё до первой встречи с инспектором, потому что кодекс меряет родство не ощущениями, а закрытым списком.
Что в законе
П. 18.1 ст. 217 НК РФ: доходы в порядке дарения освобождаются от налога, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники по Семейному кодексу: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Список закрытый. В нём нет тёти и дяди, племянников, двоюродных, тёщи и свёкра, зятя и невестки, отчима и падчерицы без усыновления. Нет и гражданского супруга: без штампа в паспорте это посторонний человек, и квартира от него — доход в полном размере.
Девятьсот семьдесят две тысячи — это не цена квартиры и не половина. Это налог с кадастровой стоимости шесть миллионов восемьсот тысяч: тринадцать процентов с первых двух миллионов четырёхсот тысяч дают триста двенадцать тысяч, пятнадцать процентов с оставшихся четырёх миллионов четырёхсот — ещё шестьсот шестьдесят. Откуда берётся кадастр и почему цена в договоре тут ни при чём — ниже.
Родство для налога — не «родная кровь», а перечень из п. 18.1 ст. 217. Если дарителя в нём нет, подарок облагается целиком, и неважно, что вы называете друг друга семьёй.
Как читается результат
Квиз идёт по трём развилкам кодекса в том порядке, в каком их проверяет налоговая: что подарено, кто дарит, сколько это стоит. Первая развилка отсекает деньги — они не облагаются ни от кого. Вторая — близких родственников по закрытому списку. Третья нужна только тем, кто остался: она показывает, где кончаются 13% и начинаются 15%.
Родство здесь считается по Семейному кодексу, а не по ощущениям.
Что в законе
Исключения и список близких — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. База по недвижимости — п. 6 ст. 214.10, по прочему имуществу — п. 1 ст. 211. Ставка — п. 1.1 ст. 224. Сроки — п. 1 ст. 229 и п. 4 ст. 228.
Чего квиз не делает: не проверяет резидентство и не считает подарки от организаций. Он отвечает на вопрос, с которым приходят чаще всего: «подарил родственник — платить или нет».
Деньги — можно, машину — нет
На свадьбу друзья родителей подарили молодым конверт: пятьсот тысяч наличными. Через полгода один из этих же друзей отдал им свою старую машину — переоформили дарением, чтобы не возиться с куплей-продажей на бумаге. Обе истории про подарок от постороннего человека, и обе выглядят одинаково.
Для налога они противоположны. Конверт налоговую не интересует вовсе: деньги можно дарить кому угодно и в любой сумме. А вот машина — доход, и декларировать её придётся.
Разница не в родстве и не в сумме, а в том, что именно подарено. Кодекс освобождает подарки от людей по умолчанию, а потом перечисляет исключения.
Что в законе
Там же: не облагаются подарки от физических лиц, за исключением недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, гибридных цифровых прав, цифровой валюты, долей, паёв.
Денег в исключениях нет, поэтому денежный подарок от человека не облагается ни от друга, ни от коллеги, ни от бывшего мужа. Не важен и способ — наличные или перевод на карту. Декларировать такой подарок не нужно. Оговорка одна: это правило про подарки от физических лиц; у подарков от организаций и предпринимателей свой лимит — четыре тысячи рублей в год.
А вот всё, что в списке, облагается, если дарит не близкий: квартира, гараж, участок, доля в квартире, автомобиль, мотоцикл, акции, доля в ООО, пай в кооперативе. У недвижимости при этом своя, особая база, и о ней стоит знать до того, как договор подписан.
Цена в договоре ничего не решает
Мужчина дарит квартиру гражданской жене и, зная про налог, просит нотариуса вписать в договор стоимость — миллион рублей. Логика простая: тринадцать процентов с миллиона — сто тридцать тысяч, это ещё терпимо. Нотариус пожимает плечами: стоимость в договоре дарения указывать не обязательно, но и не запрещено. Вписали.
Через год одаряемая получает расчёт на семьсот тридцать две тысячи. Не со ста тридцати, а в пять с половиной раз больше. Никто не ошибся: налоговая посчитала не от той цифры, что в договоре, а от кадастровой стоимости — пять миллионов двести тысяч.
Для недвижимости база при дарении не обсуждается сторонами. Она записана в реестре, и закон прямо говорит, какую именно дату смотреть.
Что в законе
П. 6 ст. 214.10 НК РФ: доходы при получении в дар объекта недвижимости принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесённой в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права; при дарении доли — соответствующей доле кадастровой стоимости.
Считаем на её примере. База — пять миллионов двести тысяч. С первых двух миллионов четырёхсот тысяч — тринадцать процентов, триста двенадцать тысяч. С оставшихся двух миллионов восьмисот тысяч — пятнадцать процентов, четыреста двадцать тысяч. Итого семьсот тридцать две тысячи рублей, и цифра «миллион» в договоре не участвует в расчёте нигде.
Доля считается той же дорогой: подарили половину этой квартиры — база два миллиона шестьсот тысяч, налог триста двенадцать плюс пятнадцать процентов с двухсот тысяч, итого триста сорок две тысячи. Единственное, что реально влияет на сумму, — кадастровая стоимость на первое января года регистрации, и её стоит посмотреть в выписке до сделки, а не после.
Тринадцать или пятнадцать
Женщина получила от подруги в дар комнату в коммуналке с кадастровой стоимостью миллион девятьсот тысяч. Посчитала тринадцать процентов — двести сорок семь тысяч, отложила эту сумму и успокоилась. В том же году она продала свою старую квартиру, и с продажи после вычета осталось ещё миллион облагаемого дохода.
При подаче декларации выяснилось, что налог больше, чем она отложила. Не потому, что ставка на подарок выросла, а потому, что подарок и продажа считаются в одной корзине, и вместе они перевалили за порог.
Порог этот — два миллиона четыреста тысяч рублей в год, и он общий для нескольких видов дохода сразу.
Что в законе
П. 1.1 ст. 224 НК РФ: 13%, если сумма налоговых баз из п. 6 ст. 210 за год не более 2,4 млн рублей; 312 тысяч рублей и 15% с суммы, превышающей 2,4 млн, — если более. Пп. 1 п. 6 ст. 210: в эту совокупность входят доходы от продажи имущества и доходы в виде стоимости имущества, полученного в дар, — кроме ценных бумаг и цифровой валюты.
В корзине с подарком — продажа недвижимости, дивиденды, проценты по вкладам. Зарплаты там нет: миллионный оклад ставку по подарку не поднимет. А проданная в том же году квартира поднимет: у нашей героини база стала два миллиона девятьсот тысяч, из них два четыреста по тринадцать процентов и пятьсот тысяч по пятнадцать — триста восемьдесят семь тысяч вместо трёхсот семидесяти семи, которые вышли бы, считай она подарок и продажу порознь.
Отсюда практический совет, который редко дают: если в один год ожидаются и подарок от постороннего, и продажа своего жилья, посмотрите, нельзя ли развести их по разным годам. Порог считается за календарный год, и разница между тринадцатью и пятнадцатью процентами на миллионе — двадцать тысяч.
Для подарка не от близкого родственника. От супруга, родителей, детей, дедушки, бабушки, внуков, братьев и сестёр — налога нет. Полная версия →
Почему база — кадастр, а не цена
Стороны договора дарения могут написать в нём любую стоимость или не писать никакой. На налог это не влияет: закон сам называет число, от которого считают.
Число это стоит в реестре недвижимости и меняется раз в несколько лет при переоценке — поэтому важна дата.
Что в законе
П. 6 ст. 214.10 НК РФ: доход принимается равным кадастровой стоимости, применяемой с 1 января года регистрации перехода права; по доле — соответствующей доле. П. 1.1 ст. 224: 13% до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения.
Калькулятор берёт кадастровую стоимость, умножает на подаренную долю и раскладывает базу по двум ставкам. Так же посчитает и налоговая, если декларацию не подать вовсе.
Чего он не делает
Не учитывает другие доходы года из той же корзины — продажу недвижимости, дивиденды, проценты по вкладам. Порог 2,4 млн общий, и при продаже жилья в том же году часть подарка может попасть под 15% раньше.
Не считает машины, акции и доли в бизнесе: у них база не кадастровая, а рыночная.
Не проверяет родство. Если даритель из списка п. 18.1 ст. 217, налога нет вне зависимости от суммы — это вопрос к квизу, не к калькулятору.
Две даты и никакой квитанции
Переход права на подаренную квартиру зарегистрировали десятого марта две тысячи двадцать шестого года. Одаряемый — не близкий родственник, налог есть. Но никакого письма с суммой ему в этом году не придёт: в отличие от налога на имущество, здесь считает и подаёт не инспекция, а сам получатель подарка.
Он ждал квитанцию до декабря, потом до весны, а в мае обнаружил, что срок уже прошёл. Декларацию надо было подать до тридцатого апреля две тысячи двадцать седьмого, заплатить — до пятнадцатого июля. Первая дата позади, и до второй остаётся полтора месяца — иначе к налогу добавятся пени.
Обязанность считать самому закон возлагает прямо, и там же — оба срока.
Что в законе
Пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ: получившие подарки от физических лиц, кроме освобождённых по п. 18.1 ст. 217, сами исчисляют и уплачивают налог. П. 1 ст. 229: декларация — не позднее 30 апреля следующего года. П. 4 ст. 228: уплата — не позднее 15 июля следующего года.
Молчание не спасает, но и не разоряет. Росреестр передаёт в налоговую сведения о каждом переходе права, и если декларации нет, инспекция проводит проверку без неё и считает налог сама — по той же кадастровой стоимости (п. 3 и 6 ст. 214.10). Штрафа за саму неподанную декларацию при этом не будет: с двадцать шестого июня две тысячи двадцать шестого года за непредставление декларации по доходам от продажи или дарения недвижимости от ответственности освобождают (п. 4 ст. 119, введён законом № 201-ФЗ). Дальше всё зависит от второй даты: не заплатить до пятнадцатого июля — значит получить пени за каждый день просрочки (ст. 75) и, если инспекция усмотрит состав, штраф за неуплату (ст. 122).
Освобождение работает только для недвижимости — той, о которой в инспекцию сообщает Росреестр. За неподанную декларацию по подаренной машине или доле в бизнесе штраф прежний: пять процентов от неуплаченной суммы за каждый месяц, не больше тридцати процентов и не меньше тысячи рублей (п. 1 ст. 119).
Для тех, кому подарил близкий родственник, картина обратная: подавать ничего не нужно. Освобождённые доходы в декларации можно не указывать (п. 4 ст. 229). Но сведения о переходе права в инспекцию всё равно придут, и запрос «поясните доход» возможен — проще не ждать его, а самим направить через личный кабинет копию свидетельства о рождении или о браке.
Квитанцию по подарку никто не пришлёт. Год регистрации — ваш, 30 апреля следующего — декларация, 15 июля — деньги. Пропустили декларацию по квартире — налог посчитают за вас без штрафа; пропустили платёж — пени с первого дня.
Что будет с подарком дальше
Через год после дарения одаряемая решила квартиру продать: за пять с половиной миллионов нашёлся покупатель. И встал вопрос, который пугает сильнее первого налога: неужели с продажи придётся заплатить ещё раз, теперь уже почти с полной цены?
Нет, и это одно из немногих мест, где кодекс щадит. Сумма, с которой она заплатила налог при получении подарка, вычитается из дохода от продажи. Кадастр был пять миллионов двести, продажа — пять с половиной, облагаемыми остаются триста тысяч. Тринадцать процентов с них — тридцать девять тысяч, а не семьсот с лишним.
А если подарок был от матери и налога не было — работает другой механизм: сокращённый срок владения.
Что в законе
Пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ: при продаже подаренного имущества доход уменьшается на суммы, с которых был исчислен и уплачен налог при его получении. Пп. 1 п. 3 ст. 217.1: если недвижимость подарена членом семьи или близким родственником, минимальный срок владения — три года, после него налога с продажи нет.
Два уточнения на будущее. Первое — про форму: с тринадцатого января две тысячи двадцать пятого года договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК), и это отдельная статья расходов, которую стоит закладывать заранее. Второе — про «дарение вместо продажи»: если в обмен на подарок что-то передаётся или обещается, это уже не дарение, а притворная сделка (п. 1 ст. 572 ГК), и налоговых льгот по родству она не даёт, зато даёт риск оспаривания.
Сохраните платёжку по налогу с подарка. Через год или через пять она станет документом, который уменьшит следующий налог, — а восстановить её будет труднее, чем сохранить.
Что проверить в договоре и выписке
- Степень родства — по списку п. 18.1 ст. 217 НК: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры. Все остальные родственники платят.
- Кадастровую стоимость объекта в выписке ЕГРН на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права: именно она станет базой, а не цена в договоре.
- Дату государственной регистрации перехода права: от неё считается год получения дохода, а значит, и сроки 30 апреля и 15 июля следующего года.
- Форму договора: с 13 января 2025 года дарение недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус, без этого Росреестр переход права не зарегистрирует.
- Платёжку по налогу, если вы его заплатили: при будущей продаже эту сумму можно вычесть из дохода.
- Документы о родстве — свидетельство о рождении или о браке: сведения о переходе права придут в инспекцию и без декларации, и проще направить их сразу через личный кабинет, чем ждать запрос.
Тётя дарит мне квартиру. Это же родственница — налога нет?
В договоре мы напишем символическую цену. Налог будет с неё?
Сколько процентов?
Подарили деньги — надо платить?
Мама подарила квартиру. Декларацию всё равно подавать?
Что будет, если просто не подать декларацию?
Через год я продам подаренную квартиру. Снова платить?
Нужен ли нотариус?
Источники
- Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ — доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются, за исключением недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровой валюты, долей, паёв; освобождение для членов семьи и близких родственников по Семейному кодексу (в ред. ФЗ от 28.11.2025 № 425-ФЗ)
- Статья 14 Семейного кодекса РФ — близкие родственники — родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные братья и сёстры
- Пункты 3 и 6 статьи 214.10 НК РФ — п. 6 — доход при дарении объекта недвижимости принимается равным кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН и применяемой с 1 января года регистрации перехода права; по доле — соответствующей доле кадастровой стоимости; п. 3 — при непредставлении декларации налоговый орган исчисляет налог сам по имеющимся сведениям
- Пункт 1.1 статьи 224 НК РФ — 13% — если сумма налоговых баз из п. 6 ст. 210 за год не более 2,4 млн рублей; 312 тысяч рублей и 15% с превышения — если более 2,4 млн (в ред. ФЗ от 28.11.2025 № 425-ФЗ)
- Пункт 6 статьи 210 НК РФ — пп. 1 — налоговая база по доходам от продажи имущества (кроме ценных бумаг и цифровой валюты) и по доходам в виде стоимости имущества, полученного в порядке дарения, входит в отдельную совокупность баз; пп. 7 стоит в п. 2.2 и относится к нерезидентам
- Статья 228 НК РФ — пп. 7 п. 1 — физические лица, получающие подарки от физических лиц, не являющихся ИП, исчисляют и уплачивают налог сами, кроме случаев освобождения по п. 18.1 ст. 217; п. 4 — уплата не позднее 15 июля года, следующего за истекшим
- Статья 229 НК РФ — п. 1 — декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим; п. 4 — доходы, освобождённые по ст. 217, в декларации можно не указывать
- Пункты 1 и 4 статьи 119 НК РФ — п. 4 (введён ФЗ от 26.06.2026 № 201-ФЗ) — освобождение от ответственности за непредставление декларации по НДФЛ по доходам от продажи либо дарения недвижимого имущества, сведения о котором поступают по ст. 85; п. 1 — для прочего имущества штраф 5% не уплаченной в срок суммы за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1 000 рублей
- Статья 75 НК РФ — пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога — со дня, следующего за 15 июля
- Статья 122 НК РФ — неуплата или неполная уплата налога в результате занижения базы или иных неправомерных действий — штраф от неуплаченной суммы
- Подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ — минимальный срок владения — три года, если право собственности получено по договору дарения от члена семьи или близкого родственника по Семейному кодексу
- Подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ — при продаже имущества, полученного по договору дарения, доход уменьшается на документально подтверждённые суммы, с которых был исчислен и уплачен налог при получении этого имущества
- Статьи 572 и 574 ГК РФ — п. 1 ст. 572 — при наличии встречной передачи вещи, права или встречного обязательства договор не признаётся дарением; п. 3 ст. 574 — договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (в ред. ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
Инструменты из этого разбора
Из этого же раздела
