Калькулятор
Сколько налога со сдачи квартиры: НДФЛ или самозанятость
Укажите плату за месяц, сколько месяцев сдаёте, кому и за какой год. Калькулятор посчитает НДФЛ по прогрессивной шкале вместе с прочими доходами, налог на профессиональный доход по ставке 4% или 6% с вычетом, разницу между режимами и даты — с переносом, если срок выпадает на выходной. В полной версии — прочие доходы основной базы, остаток вычета НПД и статус резидента.
НДФЛ — разница между налогом на («прочие доходы» плюс аренда) и налогом на одни «прочие доходы» по прогрессивной шкале (п. 1 ст. 224 НК). Сдаёте гражданину — считаете и платите НДФЛ сами (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК): декларация до 30.04.2027, уплата до 15.07.2027. НПД — 4% от суммы аренды (ст. 10 закона № 422-ФЗ), минус вычет 6 000 ₽ (1% базы, не больше остатка — ст. 12); остаток вычета после этого года — 4 000 ₽. Уплата не позднее 28-го числа следующего месяца. НПД можно применить только к жилью (пп. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ) — к гаражу, офису, машино-месту и другому нежилому нет.
НДФЛ — п. 1 ст. 224, пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 226 НК РФ; НПД — ст. 10, 11, 12 закона № 422-ФЗ; переносы дат — п. 7 ст. 6.1 НК. Калькулятор — ориентир по нормам на ваши цифры, а не позиция налоговой.
Что именно считается
Годовая сумма аренды — плата в месяц, умноженная на число месяцев сдачи, — прогоняется через два независимых расчёта, чтобы было с чем сравнивать. Первый: НДФЛ по прогрессивной шкале основной базы, вместе с полем «прочие доходы» — калькулятор берёт разницу между налогом на всю сумму и налогом на одни прочие доходы, это и есть часть шкалы, которая приходится на аренду. Для нерезидента вместо этого — плоские 30% с самой аренды. Второй: налог на профессиональный доход — 4% или 6% в зависимости от того, кому сдаёте, минус вычет в пределах остатка. В конце — даты по НДФЛ с переносом на рабочий день, если 30 апреля или 15 июля выпали на выходной, и разница между режимами в рублях.
Первая опора — где лежит доход от аренды и как считается ставка.
Что в законе
Пп. 9 п. 2.1 ст. 210 НК РФ: аренда — в основной налоговой базе. П. 1 ст. 224: ставка «подлежит применению в отношении совокупности всех доходов» этой базы — 13% до 2,4 млн ₽ за год, дальше 15, 18, 20 и 22%. П. 3: нерезидент — 30% без вычетов.
Вторая опора — кто платит и когда, для обоих режимов.
Что в законе
Пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ: от гражданина — платите сами. П. 1 ст. 226: от организации или ИП — удерживает она как налоговый агент. Ст. 10, 12 закона № 422-ФЗ: НПД — 4% или 6%, вычет не более 10 000 ₽. П. 7 ст. 6.1 НК: выходной в конце срока переносится на ближайший рабочий день.
Контрольный пример
Квартиру сдают гражданину за 50 000 ₽ в месяц весь 2026 год — это 600 000 ₽. У собственника ещё зарплата 2 200 000 ₽ в год. НДФЛ на всё: 312 000 ₽ (13% с первых 2,4 млн) плюс 15% с 400 000 ₽ превышения — 60 000 ₽, итого 372 000 ₽; НДФЛ на одну зарплату — 286 000 ₽. Разница — 86 000 ₽, это и есть налог с аренды: не 78 000 ₽, которые дала бы плоская ставка 13%. Декларация — до 30 апреля 2027 года, уплата — до 15 июля 2027-го, обе даты будние, переноса нет. Если бы вместо НДФЛ он оформил самозанятость: 4% от 600 000 ₽ — 24 000 ₽, минус вычет 6 000 ₽ (1% базы, укладывается в остаток 10 000 ₽) — 18 000 ₽ за год. Разница между режимами — 68 000 ₽.
Чего он не делает
Не учитывает вычеты по НДФЛ — имущественный, социальный, стандартный: поля для них нет, поэтому налог с аренды после вычетов может выйти меньше, чем здесь.
Не разбирает коммунальные платежи в составе платы за аренду — считает всю введённую сумму как есть, без разделения.
Не считает штрафы и пени датами — только сумму налога и сроки его уплаты; про ответственность за просрочку — в разборе на сайте.
Не проверяет, жилое ли сдаваемое помещение: НПД разрешён только для жилья, и если вы сдаёте апартаменты, гараж или офис, поле «НПД за год» калькулятор всё равно посчитает — эту строку в таком случае просто не применяйте.
Не знает стоимость патента в вашем регионе — для ИП это отдельный расчёт по закону субъекта РФ, здесь его нет.
Полный разбор
Почему аренда — не отдельная ставка, что выгоднее — НДФЛ или самозанятость, при чём тут 11 месяцев и посуточная сдача и что будет, если не заплатить, — в разборе на сайте. Быстро понять свою развилку поможет квиз.
Частые вопросы
Сколько налог со сдачи квартиры — НДФЛ или самозанятость выгоднее?
Почему НДФЛ с аренды получился больше 13% от суммы?
Учитывает ли калькулятор коммунальные платежи, которые платит жилец?
Почему в калькуляторе только 2025 и 2026 год, а не 2027?
Сдаю квартиру по договору на 11 месяцев — это меняет расчёт?
Остался вопрос по вашей ситуации
Напишите — посмотрим и ответим. Формы с полями здесь намеренно нет: сайт не собирает и не хранит ваши данные.
Откроется переписка во ВКонтакте. Или письмом на info@finiznanka.ru. Короткие разборы — в Телеграме.
Проверено . НДФЛ — основная налоговая база вместе с прочими доходами (пп. 9 п. 2.1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ, ред. от 04.08.2026): калькулятор берёт разницу между налогом на сумму «прочие доходы + аренда» и налогом на одни «прочие доходы» — так выделена часть прогрессивной шкалы, которая приходится именно на аренду. Кодекс требует считать ставку по совокупности доходов основной базы (абз. предпоследний п. 1 ст. 224), но пошаговой формулы «сколько из общего налога дала аренда», когда доходы приходят от разных источников и агентов, не даёт — это естественный, а не единственно возможный способ разбивки, и калькулятор говорит об этом в пояснении. Нерезидент — 30% со всей суммы аренды, без ступеней шкалы, без вычетов и без сложения с прочими доходами (п. 3 ст. 224); вычеты по ст. 218–221 НК калькулятор не учитывает вовсе — поля для них нет. Сдаёте гражданину — декларация до 30 апреля и уплата до 15 июля года, следующего за годом дохода (п. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228), с переносом на ближайший рабочий день, если дата выпала на выходной (п. 7 ст. 6.1 НК, а не ст. 193 ГК). Сдаёте организации или ИП для бизнеса — налог удерживает и платит она сама как налоговый агент (п. 1 ст. 226); при неудержании — уплата по уведомлению налоговой не позднее 1 декабря следующего года (абз. 2 п. 6 ст. 228). Календарь переноса выходных дней у движка сайта объявлен на 2025 и 2026 годы; для дат 2027 года и позже (декларация и уплата за 2026 год аренды) используется общее автоправило переноса праздников ч. 2 ст. 112 ТК, без учёта дополнительных решений о переносе конкретных выходных, которые Правительство утверждает по каждому году отдельно, — как и у других календарей сайта. НПД — только для жилых помещений (пп. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ): калькулятор не спрашивает, жилое ли помещение, и считает НПД для любой введённой суммы — для апартаментов, гаража, офиса, склада или машино-места эту строку не применяйте; ставка 4% с доходов от граждан и 6% — от организаций, а также от ИП, снявших для бизнеса (ст. 10); вычет — не более 10 000 ₽ нарастающим итогом, 1% базы при ставке 4% и 2% при 6% (ст. 12), уменьшает именно сумму налога, а не базу; уплата не позднее 28-го числа следующего месяца, уведомление — не позднее 12-го (ч. 2–3 ст. 11), с тем же переносом по п. 7 ст. 6.1 НК, если дата выпала на выходной. Лимит для применения НПД — 2 400 000 ₽ дохода на этом режиме за календарный год, при превышении право считается утраченным со дня превышения (пп. 8 ч. 2 ст. 4, ч. 19 ст. 5 закона № 422-ФЗ) — если аренда за год больше 2,4 млн ₽, сумму НПД калькулятор не показывает; другие ваши доходы на НПД сверх введённой аренды он не проверяет. Калькулятор — ориентир по нормам на ваши цифры, а не позиция налоговой.