Финансовая Изнанка
Главная → Инструменты → Калькулятор налога с продажи…

Калькулятор

Сколько налога с продажи участка и с какого дня его нет

Укажите, как и когда участок стал вашим, дату продажи, цену и кадастровую стоимость. Калькулятор покажет минимальный срок для вашего случая и день, с которого налога нет, сравнит цену с 70 % кадастра, применит вычет в миллион или расходы на покупку, посчитает НДФЛ по ставке 13 % до 2,4 млн и 15 % выше и назовёт даты декларации и уплаты. В полной версии — расходы, участок, образованный разделом или объединением, его назначение, сниженный срок региона и статус продавца: нерезидент или иностранный агент.

Калькулятор налога с продажи участкаОриентир, не позиция налоговой
Срок владения, без налога с
—
Налог
—
Доход для налога
—
Вычет
—
Декларация до
—
Уплата до
—

—

Калькулятор — ориентир по нормам, а не позиция налоговой. Срок владения — ст. 217.1 НК РФ, доход не ниже 70 % кадастра — ст. 214.10, вычет миллион или расходы — ст. 220, ставка 13 % до 2,4 млн и 15 % выше — ст. 224, сроки — ст. 228 и 229. Эта сделка считается отдельно от других продаж имущества, дарения и дивидендов того же года, которые входят в ту же корзину ставки. Участок, использовавшийся в предпринимательской деятельности, калькулятор не считает: освобождения и вычетов по нему нет. Дату «без налога» он даёт с запасом в один день: по п. 3 ст. 6.1 НК срок истекает в день годовщины, и продажа в этот день обычно уже освобождена.

Что именно считается

Калькулятор проходит ту же цепочку, что инспектор при камеральной проверке. Сначала срок: три года или пять по основанию, по которому участок стал вашим, с поправкой на разделённый или объединённый участок и на закон региона, и день, с которого налога нет. Если на дату продажи срок не вышел, считает доход — цену договора, но не ниже 70 % кадастровой стоимости, — вычитает миллион или расходы на покупку, что больше, и применяет 13 % к базе до 2,4 млн и 15 % к остальному. В конце называет две даты: декларация до 30 апреля следующего года, уплата до 15 июля, с переносом с выходного на рабочий день, и говорит, когда декларацию можно не подавать вовсе. Для нерезидента и продавца со статусом иностранного агента он переключается на ставку 30 % без вычетов, а иностранному агенту не даёт освобождения по сроку.

Первая опора — сроки. Бесплатного участка от государства или муниципалитета нет в перечне трёхлетних оснований, и он ждёт пять лет; правило о сроке исходного участка работает для продаж с 2025 года и только для ИЖС, ЛПХ, гаража, сада и огорода, а подаренный участок после раздела ждёт пять лет, хотя годы исходного считаются.

Что в законе

П. 2 ст. 217.1 НК РФ: доход освобождается, если участок непрерывно был в собственности в течение минимального срока и более. П. 3: три года — наследство, дар от члена семьи или близкого родственника, приватизация, пожизненное содержание с иждивением; п. 4: иначе пять лет. Абз. 9 п. 2: участок, образованный разделом или выделом не более чем на два либо объединением, наследует срок исходного; при объединении — с даты права на последний из исходных. П. 6: регион вправе снизить срок и коэффициент 0,7 вплоть до нуля; п. 9 ст. 214.10 — поднять коэффициент до 1.

Вторая опора — база, вычет, ставка и сроки.

Что в законе

П. 2 ст. 214.10 НК РФ: если цена ниже кадастровой стоимости на 1 января года продажи, умноженной на 0,7, доходом считаются 70 % кадастра. Подп. 1–2 п. 2 ст. 220: вычет 1 000 000 ₽ в целом за год на дома, квартиры, комнаты, дачи и участки либо подтверждённые расходы на покупку. П. 1.1 ст. 224: 13 % с суммы особых баз до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения. П. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228: декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля; абз. 3 п. 4 ст. 229: при доходе не выше миллиона декларацию можно не подавать.

Контрольный пример

Садовый участок куплен за 300 000 ₽ с регистрацией права 10 мая 2022 года, продан 1 сентября 2026-го за 1 200 000 ₽ при кадастровой стоимости 900 000 ₽. Срок пять лет, без налога можно продавать с 11 мая 2027 года — не дождались. 70 % кадастра, 630 000 ₽, меньше цены, поэтому доход 1 200 000 ₽. Расходы 300 000 ₽ меньше миллиона — берём миллион: облагаемая база 200 000 ₽, налог 26 000 ₽. Декларация до 30 апреля 2027 года, уплата до 15 июля 2027-го. Тот же участок, проданный 12 мая 2027-го, налога и декларации не требует.

Чего он не делает

Не проверяет пути мимо срока: дом — единственное жильё, семья с двумя детьми по п. 2.1 и участок в бизнесе — это квиз «Нужно ли платить налог с продажи участка».

Не вычитает нерезиденту и иностранному агенту расходы на покупку: при ставке 30 % кодекс их не открывает, и инспекция их скорее не примет.

Не складывает эту сделку с другими доходами той же корзины за год: если вы продавали ещё имущество или получали дивиденды, порог 2,4 млн для ставки 15 % считается по их сумме.

Не делит миллион между домом и участком при продаже одной сделкой и не считает налог по дому: для двух объектов посчитайте каждый отдельно и помните, что миллион на год один.

Не знает закон вашего региона: сниженный срок нужно выбрать вручную, а изменённый коэффициент 0,7 — сниженный или поднятый до 1 — калькулятор не учитывает.

Полный разбор

Пять лет или три, участок после раздела, 70 % кадастра, миллион против расходов, дом с участком как два объекта, декларация до 30 апреля и штрафы — в разборе на сайте.

Частые вопросы

С какого дня участок можно продать без налога?
Срок истекает в тот же день и месяц последнего года (п. 3 ст. 6.1 НК РФ): право зарегистрировано 10 мая 2022 года — пять лет истекают 10 мая 2027-го, и продажа в этот день обычно уже освобождена. Калькулятор показывает 11 мая — это осторожный отсчёт с запасом в один день, чтобы не спорить о дне годовщины. Для наследства отсчёт идёт со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ); для участка под ИЖС, ЛПХ, гараж, сад или огород, образованного разделом не более чем на два или объединением и проданного с 2025 года, — с даты права на исходный участок (абз. 9 п. 2 ст. 217.1). Срок должен быть непрерывным: продали и выкупили обратно — считать начнут заново.
Откуда берётся 70 % кадастра и где узнать кадастровую стоимость?
Из п. 2 ст. 214.10 НК РФ: если цена в договоре меньше кадастровой стоимости участка, умноженной на 0,7, доходом для налога считают эти 70 % кадастра. Берут стоимость, внесённую в ЕГРН и применяемую с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права; для участка, образованного в этом же году, — стоимость на дату постановки на кадастровый учёт. Узнать её можно бесплатно в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости или в справочной информации Росреестра. Если кадастровой стоимости на 1 января нет, правило не применяется. Регион вправе снизить коэффициент вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1).
Миллион или расходы — что выбрать и можно ли применить оба?
Оба нельзя, выбирают один вариант по объекту (подп. 1–2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вычет 1 000 000 ₽ выгоден, когда участок достался бесплатно или расходы на покупку меньше миллиона; расходы выгоднее, когда участок покупали дороже миллиона и документы сохранились. Помните, что миллион — общий лимит на все проданные за год жилые дома, квартиры, комнаты, дачи и участки: продали дом и участок под ним одной сделкой — миллион делится между ними, а расходы учитываются по каждому объекту свои. Калькулятор сравнивает варианты сам и берёт больший. Если доход не выше миллиона, калькулятор берёт миллион даже при больших расходах: налог и так нулевой, а миллион даёт право не подавать декларацию.
Почему калькулятор считает 13 %, если у меня зарплата больше 2,4 млн?
Потому что зарплата в эту ставку не входит. Доход от продажи имущества попадает в отдельную корзину особых баз (п. 6 ст. 210 НК РФ): продажа имущества, дарение, дивиденды, страховые выплаты. К её сумме за год применяют 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224); зарплата считается по своей шкале и на ставку по участку не влияет. Калькулятор считает эту сделку отдельно: если в том же году вы продавали ещё имущество или получали дивиденды, ставка 15 % может начаться раньше.
Продал за 900 тысяч и декларацию не подал. Что будет?
Скорее всего ничего, если доход не выше миллиона и вы имели право на вычет: с 2021 года такие продажи можно не декларировать (абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ). Ловушка в кадастре: доходом считают не меньше 70 % кадастровой стоимости, и если 70 % кадастра больше миллиона, декларация нужна, даже если в договоре 900 тысяч. Промолчали при обязанности подать — инспекция сама посчитает налог от 70 % кадастра с вычетом или по цене покупки из своих данных (п. 3 ст. 214.10) и начислит пени (ст. 75); за неуплату возможен штраф 20 % (п. 1 ст. 122). Штрафа за саму неподанную декларацию по недвижимости с 26 июня 2026 года нет (п. 4 ст. 119).
Я нерезидент или иностранный агент. Калькулятор считает так же?
Нет, для них отдельный режим — выберите статус в поле «Кто продаёт». Нерезидент освобождается по сроку владения так же, как резидент, но при неистёкшем сроке платит 30 % со всей цены без вычета в миллион (п. 3 ст. 224, п. 3 ст. 214.10 НК РФ). Физическое лицо, имевшее статус иностранного агента хотя бы один день в году продажи, с 2026 года освобождения по сроку не получает вовсе (абз. 5 п. 17.1 ст. 217) и платит 30 % (п. 6 ст. 224). В обоих случаях доход не ниже 70 % кадастра.

Где применяется

Налог с продажи земельного участка: 5 лет или 3, раздел и 70 % кадастраНалоги · 15 мин

Остался вопрос по вашей ситуации

Напишите — посмотрим и ответим. Формы с полями здесь намеренно нет: сайт не собирает и не хранит ваши данные.

Написать в сообщество

Откроется переписка во ВКонтакте. Или письмом на info@finiznanka.ru. Короткие разборы — в Телеграме.

Проверено . Срок владения — п. 2–4 ст. 217.1 НК РФ (ред. от 04.08.2026): пять лет общий, три года для наследства, дара от члена семьи или близкого родственника, приватизации, пожизненного содержания с иждивением; бесплатного предоставления участка государством или муниципалитетом в перечне п. 3 нет — пять лет; для наследства срок идёт со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Срок истекает в тот же день последнего года (п. 3 ст. 6.1 НК); калькулятор показывает следующий день — осторожный отсчёт. Для продаж с 2025 года (ФЗ от 12.12.2024 № 449-ФЗ) участок под ИЖС, ЛПХ, гараж, садоводство или огородничество, образованный разделом или выделом не более чем на два либо объединением, наследует срок исходного, при объединении — с даты права на последний из исходных; при разделе на три и более и для земли другого назначения срок идёт заново (абз. 9 п. 2 ст. 217.1). Для подаренного участка после раздела порог пять лет, хотя годы исходного засчитываются (письмо Минфина от 09.01.2025 № 03-04-05/366). Регион вправе снизить срок и коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1) и поднять коэффициент до 1 (п. 9 ст. 214.10) — изменённый коэффициент калькулятор не учитывает. Доход не ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10). Вычет 1 000 000 ₽ на все проданные за год дома, дачи и участки либо документально подтверждённые расходы на покупку (подп. 1–2 п. 2 ст. 220); при доходе не выше миллиона калькулятор берёт миллион — он даёт право не подавать декларацию. Ставка 13 % с суммы особых баз до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения (п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224) — калькулятор считает эту сделку отдельно от других доходов той же корзины. Нерезидент при неистёкшем сроке — 30 % (п. 3 ст. 224); лицо со статусом иностранного агента — 30 % без освобождения по сроку (п. 6 ст. 224, абз. 5 п. 17.1 ст. 217 в ред. ФЗ от 28.11.2025 № 425-ФЗ); вычет в миллион к доходам по ставке 30 % не применяется (п. 3 ст. 214.10), расходы калькулятор тоже не вычитает. Декларация до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229), уплата до 15 июля (п. 4 ст. 228), перенос с выходного на рабочий день (п. 7 ст. 6.1); при доходе не выше миллиона декларацию можно не подавать (абз. 3 п. 4 ст. 229). Без декларации налог считает инспекция от 70 % кадастра (п. 3 ст. 214.10); штрафа за неподачу по недвижимости нет (п. 4 ст. 119, ФЗ от 26.06.2026 № 201-ФЗ), пени — ст. 75, штраф за неуплату — ст. 122. Освобождение не действует для участка, использовавшегося в бизнесе (абз. 5 п. 17.1 ст. 217), — калькулятор этот случай не считает. Ориентир, а не позиция налоговой.