Повышенный земельный налог: коэффициент 2 за недостроенный дом и ставка 1,5 % за участок не по назначению
Обычная ставка земельного налога для участков под жильё, садов, огородов и подсобного хозяйства без бизнеса — не выше 0,3 % кадастровой стоимости, для прочих — до 1,5 % (ст. 394 НК). Налог вырастает в двух случаях. Первый: гражданин владеет участком под ИЖС без бизнеса, и через 10 лет после регистрации права на участок дом на нём не зарегистрирован — коэффициент 2 до регистрации дома (п. 16 ст. 396). Второй: бизнес на участке под ИЖС, садом или подсобным хозяйством или неиспользование сельхозземли — ставка до 1,5 % с месяца после нарушения (п. 7.2, 18 ст. 396). В обоих случаях ограничение роста на 10 % в год не действует (п. 17). Коэффициенты по п. 15 к участкам ИЖС в бизнесе, облагаемым по ставке до 1,5 %, Конституционный суд запретил применять с налога за 2027 год, если законодатель не решит иначе (№ 52-П). Заплатить налог за 2025 год — до 1 декабря 2026 года.
Коротко
- Ставку земельного налога устанавливает муниципалитет: для участков под жильё (кроме ИЖС в бизнесе), садов, огородов, подсобного хозяйства без бизнеса и сельхозземель в сельхозпроизводстве — не выше 0,3 %, для прочих и для участков дороже 300 млн рублей — до 1,5 % (ст. 394 НК).
- Участок гражданина под ИЖС без бизнеса, на котором через 10 лет после регистрации права не зарегистрирован дом, облагается с коэффициентом 2 — до регистрации дома (п. 16 ст. 396).
- Если надзор выявит бизнес на участке под ИЖС, садом, огородом или подсобным хозяйством либо неиспользование сельхозземли, налог считают по ставке до 1,5 % с месяца после нарушения и до месяца, когда его устранение подтвердят (п. 7.2, 18 ст. 396).
- При коэффициенте и ставке за нарушение ограничение роста налога на 10 % в год не действует (п. 17 ст. 396).
- Коэффициенты 2 и 4 по п. 15 ст. 396 к участкам ИЖС в бизнесе Конституционный суд запретил применять с налога за 2027 год, если законодатель не решит иначе; налог за 2026 год и прошлые годы, уплаченный или нет, считают с коэффициентами, кроме тех, кто до 21.07.2026 обратился в суд и чьё дело тогда было в суде (постановление № 52-П, определение № 2443-О-Р). Коэффициент 2 за 10 лет без дома (п. 16) это решение не отменяет.
Непонятное слово — смотрите термины ниже ↓
Это про вас
- В налоговом уведомлении земельный налог вырос вдвое, хотя кадастровая стоимость не менялась.
- У вас участок под ИЖС, который куплен давно, а дом на нём так и не оформлен.
- На участке под дом, сад или подсобное хозяйство вы сдаёте домики, торгуете или ведёте другой бизнес.
- Ваш земельный пай или поле сельхозназначения не обрабатывается и зарастает.
Это не про вас
- Вы пенсионер и хотите узнать про вычет 6 соток — это разбор «Земельный налог пенсионерам».
- Налог вырос из-за новой кадастровой стоимости — это разбор «Как оспорить кадастровую стоимость».
Содержание выпуска — 6:21
Повышенный земельный налог: когда налог за участок растёт вдвое и больше
Андрей оформил в собственность участок под индивидуальное жилищное строительство в декабре 2014 года. За эти годы он поставил баню, залил фундамент и начал стены, но дом так и не достроил и не оформил. Кадастровая стоимость участка — 1,2 млн рублей, ставка в его посёлке — 0,3 %, и много лет налог был 3 600 рублей, за 2024 год почти не изменился. А в уведомлении 2026 года за 2025 год — 7 200 рублей. Андрей решил, что в инспекции ошиблись: он слышал, что налог не может вырасти больше чем на 10 % за год.
Ошибки нет. Ниже — какие ставки обычные, когда налог считают с коэффициентом 2, за что ставку поднимают до 1,5 %, почему ограничение на 10 % тут не помогает и что решил Конституционный суд о коэффициентах для участков ИЖС в бизнесе.
Что в законе
П. 16 ст. 396 НК: в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, не используемых в предпринимательской деятельности, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенные жилой дом или на любое помещение в указанном жилом доме.
Как читается результат
Квиз разводит три причины повышенного земельного налога: коэффициент 2 за дом, не зарегистрированный за 10 лет на участке под ИЖС; ставку до 1,5 % за бизнес на участке под дом, сад или огород; ставку до 1,5 % за неиспользование сельхозземли. И показывает, когда повышения нет.
Что в законе
П. 17 ст. 396 НК: положения настоящего пункта не применяются при исчислении налога с учетом положений пунктов 7.1, 7.2, 15, 16 и 16.1 настоящей статьи — ограничение роста налога на 10 % в год не действует при коэффициентах и ставке за нарушение.
Что бывает на выходе
| Ситуация | Итог |
|---|---|
| ИЖС без бизнеса: право на участок больше 10 лет, дом не зарегистрирован | Коэффициент 2 до регистрации дома (п. 16 ст. 396) |
| ИЖС, сад или подсобное хозяйство с бизнесом | Ставка до 1,5 % после сообщения надзора (п. 7.2, 18 ст. 396) |
| ИЖС с бизнесом | Ещё и коэффициенты 2 и 4 по п. 15 — за 2026 год и прошлые годы; с налога за 2027 год — нельзя, если законодатель не решит иначе (КС № 52-П, № 2443-О-Р) |
| Сельхозземля без сельхозпроизводства | Ставка до 1,5 % до устранения нарушения |
| Под магазин, гараж, склад | Предел 1,5 % — обычная ставка |
Чего квиз не делает
Не знает ставку вашего муниципалитета — её покажет справочник ФНС и налоговое уведомление. Не считает сумму — обычный налог посчитает калькулятор земельного налога, а коэффициент 2 удваивает результат.
Обычная ставка: 0,3 % или 1,5 %
Земельный налог считают от кадастровой стоимости участка, а ставку устанавливает муниципалитет — в пределах Налогового кодекса. Не выше 0,3 % — для сельхозземель, которые используют для сельскохозяйственного производства, для участков под жильё и жилищное строительство — кроме участков ИЖС, которые используют в бизнесе, — а также для участков под личное подсобное хозяйство, сад и огород, если их не используют в бизнесе. Для прочих участков — например, под магазин, гараж или склад — предел 1,5 %. Он же действует для участков кадастровой стоимостью больше 300 млн рублей. Если муниципалитет ставку не установил, применяют предельную.
Свою ставку видно в налоговом уведомлении и в справочнике ФНС «Ставки и льготы по имущественным налогам». Обычный рост налога для гражданина ограничен: не больше чем на 10 % к прошлому году. Но есть случаи, когда это ограничение отключается.
Коэффициент 2: дом не оформлен за 10 лет
Если гражданин получил участок под ИЖС и не использует его в бизнесе, через 10 лет после регистрации права на участок налог начинают считать с коэффициентом 2. Он действует, пока не зарегистрируют право на построенный жилой дом или любое помещение в нём. Баня, фундамент и недостроенные стены не в счёт: важна регистрация дома.
Если вид использования «ИЖС» установили уже после регистрации права на участок и сведения об этом внесли в ЕГРН с 2024 года, 10 лет отсчитывают с 1-го числа месяца после их внесения. В эти 10 лет не входит время, когда по участку действовала льгота для территорий с режимом чрезвычайной ситуации или контртеррористической операции и временным отселением жителей.
Ограничение роста на 10 % при коэффициенте не действует. Поэтому у Андрея налог вырос сразу вдвое: 1,2 млн × 0,3 % × 2 = 7 200 рублей.
Что в законе
П. 17 ст. 396 НК: положения настоящего пункта не применяются при исчислении налога с учетом положений пунктов 7.1, 7.2, 15, 16 и 16.1 настоящей статьи.
Ставка 1,5 % за бизнес на участке под дом, сад или огород
Соседка Андрея Галина сдаёт посуточно два гостевых домика на своём садовом участке. Сад, огород и подсобное хозяйство облагаются по ставке до 0,3 %, только пока их не используют в предпринимательской деятельности. Участок под ИЖС, на котором ведут бизнес, тоже исключён из пониженной ставки.
Узнаёт об этом налоговая от органов земельного надзора и муниципального земельного контроля: они сообщают о таких участках ежегодно до 1 марта. После этого налог считают по ставке до 1,5 % — с 1-го числа месяца после нарушения, а если его дата неизвестна, — после месяца, когда нарушение обнаружили. И так до месяца, в котором установят, что нарушение устранено. Если участок Галины стоит 800 тысяч рублей, а посёлок установил предельные ставки, налог вырастет с 2 400 до 12 000 рублей в год. Ограничение на 10 % здесь тоже не действует.
Что в законе
П. 7.2 ст. 396 НК: в отношении земельного участка, сведения о котором представлены в соответствии с пунктом 18 настоящей статьи, исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) производится по налоговой ставке, установленной в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 394 настоящего Кодекса, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем совершения нарушений… и до 1-го числа месяца, в котором уполномоченным органом установлен факт устранения таких нарушений.
Ставка 1,5 % за неиспользуемую сельхозземлю
Для земель сельскохозяйственного назначения пониженная ставка держится на другом условии: их должны использовать для сельскохозяйственного производства. Если пай или поле годами не обрабатывают и они зарастают, надзор сообщает об этом в налоговую, и налог считают по ставке до 1,5 % — по тем же правилам, что у Галины.
Участки под личное подсобное хозяйство, сад и огород под это правило не попадают, даже если они числятся в сельхозземлях: для них важно только, нет ли на участке бизнеса.
ИЖС в бизнесе: коэффициенты 2 и 4 и решение Конституционного суда
Если участок под ИЖС используют в бизнесе, коэффициент за 10 лет к нему не относится: налоговая применяет другое правило — коэффициент 2 в первые три года после регистрации права на участок и 4 после них, пока не зарегистрирован дом. Вместе со ставкой до 1,5 % налог может вырасти в 20 раз по сравнению с налогом по ставке 0,3 %, если муниципалитет установил предельные ставки.
Конституционный суд признал, что эти нормы порождают неопределённость и противоречивую практику. Он запретил применять повышающие коэффициенты к участкам ИЖС, которые используются в бизнесе и облагаются по ставке до 1,5 %, начиная с нового налогового периода — то есть с налога за 2027 год, если законодатель не решит иначе. За 2026 год и прошлые годы коэффициенты применяются — и к уплаченному, и к ещё не уплаченному налогу. Исключение — те, кто до 21.07.2026 обратился в суд и чьё дело на тот момент было в суде. Минфин просил разъяснить постановление; суд отказал, указав, что неясности нет: за 2026 год и прошлые годы коэффициенты применяются, уплаченный с ними налог не возвращают.
Решение касается только коэффициентов 2 и 4 для участков ИЖС в бизнесе. Коэффициент 2 за 10 лет без дома, как у Андрея, оно не отменяет.
Что в законе
Постановление КС от 21.07.2026 № 52-П, п. 6.1: повышающие коэффициенты, предусмотренные пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации, не могут применяться при исчислении земельного налога в отношении земельных участков, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства и используются в предпринимательской деятельности… начиная с нового налогового периода, если федеральным законодателем не будет… установлено иное.
Если повышение применили неверно
Верховный суд разбирал спор о коэффициенте 2 за первые три года (п. 15 ст. 396): гражданин в 2018 году купил участок со старым домом, разделил его и построил блок дома блокированной застройки. Кассационный суд встал на сторону гражданина, но ВС по жалобе налоговой это решение отменил и вернул дело на новое рассмотрение. Нижним судам он указал: нужно выяснить целевое использование участка, степень его освоения, построен ли дом и кто строил — гражданин для себя или бизнес; неустранимые сомнения толкуются в пользу налогоплательщика (№ 75-КАД23-5-К3). Это дело о трёхлетнем коэффициенте, а для коэффициента за 10 лет закон связывает его снятие с регистрацией дома.
Если дом уже зарегистрирован, бизнеса на участке нет или нарушение устранено, а налог посчитан с повышением, подайте в налоговую заявление о перерасчёте. Его рассматривают 30 дней (если налоговая запрашивает сведения у других органов — до 60), а пересчитать налог могут не больше чем за три года.
Что делать Андрею
Налог за 2025 год — 7 200 рублей — Андрею нужно заплатить до 1 декабря 2026 года: посчитан он верно. Чтобы коэффициент перестал применяться, ему нужно достроить дом и зарегистрировать на него право. Коэффициент применяют вплоть до регистрации права на дом, а не до окончания стройки. В п. 16, в отличие от п. 15, нет правила о перерасчёте прошлых лет после регистрации, поэтому уже начисленное не уменьшат.
Без коэффициента налог считают по обычной ставке — проверить её можно в калькуляторе.
Как считает калькулятор
Берёт кадастровую стоимость участка или вашей доли, вычитает кадастровую стоимость 600 м², если у вас есть право на вычет, и умножает остаток на ставку. Если участок не больше 6 соток, налог — ноль. Потом применяет местную льготу в процентах, ограничивает налог с льготой прошлогодним × 1,1 и делит год на месяцы владения и месяцы с льготой. Сумма — в полных рублях.
Что в законе
П. 5 ст. 391 НК: налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 600 квадратных метров площади участка — для пенсионеров, людей пенсионного возраста, многодетных и других категорий. П. 6.1: вычет применяют по одному участку по выбору налогоплательщика. П. 7: если база стала отрицательной, она равна нулю.
Чего калькулятор не делает
Не знает ставок и льгот муниципалитетов — их берут из уведомления и справочника ФНС. Не выбирает, к какому из нескольких участков выгоднее применить вычет: посчитайте каждый и сравните экономию. Не проверяет, подходите ли вы под категорию, — это подскажет квиз о льготе по земельному налогу. Не считает налог на дом и баню на участке — это калькулятор налога на имущество.
Термины этого разбора
Единый налоговый счёт — форма учёта в налоговой: с одной стороны все ваши налоги, сборы, пени и штрафы, с другой — всё, что вы заплатили единым налоговым платежом. Разница между ними — сальдо: плюс можно вернуть, минус — долг.
Жилой дом — отдельное здание из комнат и вспомогательных помещений для проживания. Вычет за строительство или покупку дают именно за жилой дом — садовый дом его не даёт.
Кадастровая стоимость — оценка объекта недвижимости на определённую дату, которую рассчитывает государство и вносит в ЕГРН. С неё считают налоги, в том числе минимальный доход от продажи.
Налоговое уведомление — это документ, по которому платят налог, когда его считает сама налоговая: в нём указаны сумма, объект, база и срок уплаты. Приходит в личный кабинет или на Госуслуги, иначе — заказным письмом.
Что сделать, если земельный налог посчитали с коэффициентом или по ставке 1,5 %
Проверить основание и попросить перерасчёт, если повышение применили неверно
- Срок
- не тянуть: налог пересчитают не больше чем за три года, предшествующих году, в котором направят налоговое уведомление в связи с перерасчётом; окно считают от года направления налогового уведомления в связи с перерасчётом (п. 2.1 ст. 52 НК)
- Куда
- в любую налоговую инспекцию по своему выбору — лично, письмом, в личном кабинете налогоплательщика или через МФЦ (п. 17.1 ст. 396, п. 8 ст. 362 НК; п. 2 ст. 11.2 НК)
- Как подать
- заявление о перерасчёте: какой участок и год, почему коэффициент или ставка 1,5 % применены неверно — дом зарегистрирован, бизнеса на участке нет, нарушение устранено; документы приложить можно, если их нет — налоговая запросит сведения сама (п. 17.1 ст. 396, п. 8 ст. 362 НК)
- Пошлина
- не платится
- Чем доказать подачу
- Запись о заявлении в личном кабинете или копия с отметкой о приёме; потом — уведомление о перерасчёте или сообщение об отказе.
- Когда ждать ответа
- заявление рассматривают 30 дней со дня получения; если налоговая запросила сведения у других органов, срок могут продлить не больше чем на 30 дней — срок закона (п. 8 ст. 362, п. 17.1 ст. 396 НК)
- Где проверить
- ФНС: справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам. Чего не покажет: не покажет, применили ли к вашему участку коэффициент или ставку за нарушение, — это видно в налоговом уведомлении
Проверено 01.11.2026
Устранить причину повышения
- Срок
- чем раньше, тем меньше месяцев посчитают по повышенной ставке или с коэффициентом; коэффициент 2 — до регистрации построенного дома; ставка 1,5 % — до 1-го числа месяца, в котором установлено устранение нарушения (п. 7.2, 16 ст. 396 НК)
- Куда
- Если коэффициент 2 за недостроенный дом: зарегистрировать право на построенный жилой дом или помещение в нём (п. 16 ст. 396 НК)
- Если ставка 1,5 % за бизнес на участке или неиспользование сельхозземли: прекратить нецелевое использование или начать сельхозпроизводство; практический совет — сообщить об этом органу земельного надзора или муниципального контроля, который выявил нарушение: ставку снимают, когда устранение установит этот орган (п. 7.2 ст. 396 НК)
- Как подать
- надзорный орган сам сообщает в налоговую о том, что нарушение устранено; сохраните документы о проверке и её результатах (подп. 3 п. 18 ст. 396 НК)
- Пошлина
- не платится
- Чем доказать подачу
- Выписка из ЕГРН о праве на дом или документ надзорного органа об устранении нарушения.
- Когда ждать ответа
- надзорные органы передают такие сведения в налоговую ежегодно до 1 марта следующего года, а по запросу налоговой — в течение пяти дней (по действующей редакции; с 2027 года порядок меняется — закон № 425-ФЗ) — срок закона (п. 18 ст. 396 НК)
Проверено 01.11.2026
Заплатить налог из уведомления, не дожидаясь ответа
- Срок
- не позднее 1 декабря года, следующего за годом, за который начислен налог; за 2025 год — до 1 декабря 2026 года (п. 1 ст. 397 НК)
- Куда
- единым налоговым платежом в личном кабинете налогоплательщика или по реквизитам уведомления (ст. 11.3, п. 4 ст. 397 НК)
- Как подать
- уплата по налоговому уведомлению; если налог уменьшат, разница станет переплатой на едином налоговом счёте (ст. 78, 79 НК)
- Пошлина
- не платится
- Чем доказать подачу
- Платёжный документ или отметка об уплате в личном кабинете.
- Когда ждать ответа
- переплату после перерасчёта зачтут в налоги, остаток возвращают по заявлению — срок закона (ст. 78, 79 НК)
Проверено 01.11.2026
Что сказать и чего не говорить
| Фраза | Что из неё следует | |
|---|---|---|
| Сказать | «Прошу пересчитать земельный налог: право на жилой дом на участке зарегистрировано» | коэффициент 2 для участка под ИЖС применяют только до регистрации права на построенный дом или помещение в нём (п. 16, 17.1 ст. 396 НК) |
| Сказать | «Участок не используется в предпринимательской деятельности» | для участков под ИЖС, садом, огородом и подсобным хозяйством без бизнеса ставка не может быть выше 0,3 % (подп. 1 п. 1 ст. 394 НК) |
| Сказать | «Нарушение устранено, это установил орган земельного надзора, прошу пересчитать налог» | ставку 1,5 % применяют до 1-го числа месяца, в котором установлен факт устранения нарушения (п. 7.2 ст. 396 НК) |
| Не говорить | «Налог не может вырасти больше чем на 10 % за год» | ограничение роста на 10 % не действует, если налог считают с коэффициентом за недостроенный дом или по ставке за нарушение (п. 17 ст. 396 НК) |
Почему земельный налог вырос в два раза?
Когда применяют повышающий коэффициент 2 по земельному налогу?
За что земельный налог считают по ставке 1,5 %?
Что решил Конституционный суд о коэффициентах для ИЖС?
Источники
- Статья 394 НК РФ — ставки 0,3 % и 1,5 %
- Статья 396 НК РФ — п. 7.2, 15–17.1, 18 — коэффициенты, ставка за нарушение, ограничение роста, перерасчёт
- Статья 390 НК РФ — база — кадастровая стоимость
- Статья 397 НК РФ — уплата не позднее 1 декабря
- Статья 362 НК РФ — п. 8 — порядок и срок рассмотрения заявления о перерасчёте
- Статья 52 НК РФ — перерасчёт не больше чем за три года
- Постановление Конституционного суда от 21.07.2026 № 52-П — коэффициенты к участкам ИЖС в бизнесе — не с нового налогового периода
- Определение Конституционного суда от 24.09.2026 № 2443-О-Р — отказ Минфину в разъяснении постановления № 52-П
- Статья 395 НК РФ — подп. 15 п. 1 — льгота, период которой не входит в 10 лет
- Справочник ФНС «Ставки и льготы по имущественным налогам» — ставки земельного налога вашего муниципалитета
Инструменты из этого разбора
Из этого же раздела
