Налог с продажи доли в квартире: срок владения, вычет и как не переплатить
Долю продают по тем же правилам, что и квартиру, но в них три ловушки. Срок владения считают с первой доли, а не с последней купленной. Миллион вычета при продаже квартиры одним договором делят на всех совладельцев, а при отдельных договорах дают каждому. Долю, проданную дешевле 70 % её части кадастровой стоимости, обложат налогом с кадастра. Разбираем на цифрах: 117 000, 130 000 и 22 100 рублей, которые решает одна деталь.
Коротко
- Доход от продажи доли освобождён от НДФЛ, если вы владели долей не меньше минимального срока: три года — если первая доля получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или если это единственное жильё, пять лет — в остальных случаях (п. 2–4 ст. 217.1 НК). Докупили или получили ещё одну долю в той же квартире — срок всё равно считают с первой: изменение размера доли право собственности не прерывает (письма Минфина от 21.06.2021 № 03-04-05/48709 и от 24.07.2024 № 03-04-05/68955). По наследству — со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК).
- Если срок не прошёл, вычет при продаже — не больше 1 000 000 ₽ за год (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Если совладельцы продают квартиру одним договором, миллион делят между продавцами пропорционально долям в проданном; если каждый продаёт свою долю отдельным договором — у каждого свой миллион (пп. 3 п. 2 ст. 220, кассационное определение ВС от 22.10.2025 № 57-КАД25-6-К1). Квартира за 5 000 000 ₽ на двоих, вычитать расходы нечем: одним договором — по 260 000 ₽ налога, отдельными — по 195 000 ₽. Отдельные договоры о долях заверяют у нотариуса, а продажу всеми совладельцами одной сделкой — нет (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).
- Если долю продали дешевле 70 % кадастровой стоимости её части на 1 января года продажи, доходом посчитают эти 70 % (п. 2 ст. 214.10 НК). Треть квартиры с кадастром 6 300 000 ₽ продана за 1 000 000 ₽ при покупке за 1 300 000 ₽: доходом будет 1 470 000 ₽, налог с учётом расходов — 22 100 ₽, хотя сделка убыточная. Вместо вычета в миллион можно вычесть документально подтверждённые расходы на покупку доли (пп. 2 п. 2 ст. 220).
- Срок по доле ребёнка, выделенной по материнскому капиталу, считают с того дня, когда квартиру купили родители (абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК). Семья с двумя и более детьми до 18 лет (до 24 — при очном обучении) не платит налог независимо от срока, если купит жильё больше в том же году или до 30 апреля следующего и выполнит остальные условия п. 2.1 ст. 217.1; доли детей освобождаются, если их продали одновременно с долей родителя.
- Декларацию 3-НДФЛ каждый совладелец подаёт сам до 30 апреля следующего года, налог платит до 15 июля (п. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228 НК). Её можно не подавать, если срок прошёл или все доходы от продажи жилья за год не больше вычета (п. 4 ст. 229). Не подали, когда она была нужна, — налог посчитает инспекция: вычтет известные ей расходы на покупку, а если их нет — вычет (п. 3 ст. 214.10). Штрафа за саму неподачу по продаже недвижимости нет (п. 4 ст. 119), за неуплату — пени и штраф 20 % (ст. 75, п. 1 ст. 122).
Это про вас
- Вы продаёте свою долю в квартире — совладельцу или постороннему покупателю — и не знаете, будет ли налог.
- Квартиру в долях продаёте вместе с братом, сестрой, бывшим супругом или другими совладельцами и выбираете между одним договором и отдельными.
- Долю докупали или получали в дар позже, выделяли доли детям по маткапиталу или продаёте долю дешевле кадастровой стоимости.
Это не про вас
- Продаёте квартиру целиком, которая принадлежит только вам, — сроки и вычеты разобраны в статье «Налог с продажи квартиры».
- Вы покупаете долю и хотите вычет за покупку — это другой вычет, до 2 млн ₽ расходов.
- Долю продают с торгов за долги — это выдел доли должника по заявлению кредитора.
Докупили долю — срок не начинается заново
Отец Марины умер в марте 2018 года, и квартира досталась ей и брату пополам. Весной 2024-го Марина выкупила у брата его половину за 2 600 000 рублей, а осенью 2026-го продаёт квартиру целиком за 7 000 000. Одной половиной она владеет восемь лет, другой — два года.
Марина считает так: наследственная половина чистая, а купленная — отдельная покупка, и пять лет по ней не прошли. Значит, за эту половину 3 500 000 рублей минус 2 600 000 расходов — 900 000 дохода и 117 000 рублей налога. Декларацию она уже заполняет.
Налога нет вовсе. Доля — это не отдельная вещь, а часть права на одну и ту же квартиру. Когда совладелец докупает или получает в дар ещё одну долю, растёт размер его доли, а объект остаётся прежним. Поэтому срок владения считают с того дня, когда он стал совладельцем впервые, а для наследства — со дня смерти наследодателя, а не с даты свидетельства. У Марины это 12 марта 2018 года: к продаже прошло больше восьми лет — больше и трёх, и пяти. Инспекция увидит в Росреестре покупку 2024 года и может попросить пояснения — ответ со ссылкой на письма Минфина.
Что в законе
П. 2–4 ст. 217.1 НК: без налога после трёх лет — наследство, дарение от члена семьи, приватизация, пожизненное содержание с иждивением, единственное жильё — или пяти. Письмо Минфина от 24.07.2024 № 03-04-05/68955: изменение размера доли срок не прерывает — он с первой регистрации. П. 4 ст. 1152 ГК: наследство — со дня открытия.
Правило работает, пока вы остаётесь совладельцем. Если когда-то вы продали свою долю целиком, а потом купили снова, срок начнётся заново: владение должно быть непрерывным. А выдел доли в отдельную квартиру или раздел квартиры срок не прерывают — время владения исходным жильём засчитывают (абз. 7 п. 2 ст. 217.1 НК). И ещё тонкость: если первая доля — наследство, а вторую вы купили и с первой прошло от трёх до пяти лет, надёжнее ждать пять — какой срок тогда применять, прямого разъяснения нет.
Как читается результат
Первые три вопроса — о сроке владения. Три года хватает, если первая доля пришла по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или если на дату продажи это ваше единственное жильё; в остальных случаях нужно пять лет. Срок считают с первой доли, даже если потом вы докупали или получали ещё; по наследству — со дня смерти наследодателя, по доле ребёнка из маткапитала — с того дня, когда квартиру купили родители. Семья с двумя и более детьми может не платить налог вовсе, если покупает жильё больше. Если долю вы потом докупили, надёжнее ждать пять лет с первой.
Последний вопрос — о вычете, если срок не прошёл. По одному договору на всю квартиру вычет в миллион делят между совладельцами, по отдельным договорам на доли — у каждого свой миллион, но такие договоры заверяет нотариус. Если доход не больше вычета, налога нет, а при отдельном договоре и доходе до миллиона декларацию можно не подавать. Цену сравнят с 70 % кадастровой стоимости вашей части квартиры: если она ниже, доходом посчитают эти 70 %.
Что в законе
П. 2–4 ст. 217.1 НК: без налога после трёх или пяти лет владения. Пп. 1 и 3 п. 2 ст. 220: вычет до 1 000 000 ₽, при продаже общего имущества делится между совладельцами. П. 2 ст. 214.10: доход не меньше 70 % кадастровой стоимости.
Чего квиз не делает
Он не считает сумму налога и дату, после которой продажа пройдёт без него: это делает калькулятор налога с продажи доли. Он не учитывает региональные законы, которые сокращают срок владения, и продажу доли нерезидентом. Если вы продаёте квартиру целиком и она только ваша — это налог с продажи квартиры.
Один договор — один миллион на всех
Мама Ольги и Ивана умерла 20 ноября 2024 года, квартира перешла к детям по половине. Жить в ней никто не собирается, и осенью 2026-го нашёлся покупатель: 5 000 000 рублей за всю квартиру. Документов о покупке нет — мама получила её при приватизации, так что вычесть из дохода можно только стандартный миллион.
Риелтор готовит один договор: двое продавцов, один покупатель, одна цена. Так быстрее, и нотариус не нужен — если все совладельцы продают свои доли одной сделкой, заверять договор не обязательно. Но по такому договору продаётся одна квартира, и вычет на неё тоже один. Его делят пополам, по 500 000. Каждый заплатит 13 % с 2 000 000 — по 260 000 рублей, на двоих 520 000.
Если каждый продаст свою половину отдельным договором, у каждого будет своя сделка и свой миллион: налог по 195 000, на двоих 390 000 — на 130 000 меньше. Отдельные договоры о долях придётся заверить у нотариуса, а продавая долю постороннему, письменно известить второго совладельца: он вправе купить её первым (ст. 250 ГК). Плату нотариусу и это время стоит сравнить с разницей в налоге. А лучше обоих вариантов — подождать: три года со смерти мамы истекут 20 ноября 2027 года, и продажа с регистрацией перехода права с 21 ноября пройдёт без налога и без декларации.
Что в законе
Пп. 1 и 3 п. 2 ст. 220 НК: вычет — до 1 000 000 ₽ за год, при продаже общего имущества делится между совладельцами. Определение ВС от 22.10.2025 № 57-КАД25-6-К1: отдельный договор — свой миллион. Ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ: сделки с долями — у нотариуса, кроме продажи всеми совладельцами одной сделкой.
Если одним договором продают не всю квартиру, а доли только части совладельцев, миллион делят лишь между продавцами. Трое совладельцев земельного участка продали свои доли одним договором, а инспекция разделила вычет на всех собственников, включая тех, кто ничего не продавал: одной из продавщиц досталось 101 731 рубль. Верховный суд признал такой расчёт неверным и вернул дело на новое рассмотрение: по его методу её часть вычета — 333 333 рубля (определение от 22.10.2025 № 57-КАД25-6-К1).
Как считается
Сначала — срок. От даты первой доли калькулятор прибавляет три или пять лет: в этот день срок истекает, и переход права, зарегистрированный со следующего дня, освобождён от налога, а декларация не нужна. Если вы докупали доли позже, дату не меняйте — срок считают с первой. Для наследства это день смерти наследодателя.
Если срок не прошёл, считается доход: цена вашей доли, но не меньше 70 % кадастровой стоимости вашей части квартиры. Из дохода вычитают миллион или расходы на покупку — что больше. При одном договоре на всю квартиру миллион делят по долям: у половины — 500 000 ₽. Если доход не больше вычета, налога нет, а при отдельном договоре и доходе до миллиона декларацию можно не подавать. Квартира за 5 000 000 ₽ на двоих, наследство меньше трёх лет, документов о покупке нет: одним договором — по 260 000 ₽ налога, отдельными — по 195 000 ₽.
Что в законе
П. 2–4 ст. 217.1 НК: без налога после трёх или пяти лет. П. 2 ст. 214.10: доход не меньше 70 % кадастровой стоимости. Пп. 1–3 п. 2 ст. 220: вычет до 1 000 000 ₽ или расходы, при одном договоре делится между совладельцами. П. 1.1 ст. 224: 13 % до 2,4 млн ₽, 15 % сверх.
Чего калькулятор не делает
Он не проверяет семейную льготу для двух и более детей и не знает, какой минимальный срок у вашего случая, — это подскажет квиз «Будет ли налог с продажи доли». Он не считает плату нотариусу за отдельный договор и продажу, когда одним договором продают доли не все совладельцы. Если квартира только ваша — считайте налог с продажи квартиры.
Продали долю дешевле кадастра
Сергей в июне 2023 года купил у постороннего человека треть квартиры за 1 300 000 рублей. Жить с двумя другими совладельцами не получилось — у Сергея есть своя квартира, — и в 2026-м он продаёт свою треть одному из них за 1 000 000, с дисконтом, как обычно продают доли. На сделке он теряет 300 000 рублей, и налога, кажется, быть не может.
Налоговая сравнит цену не с тем, за сколько Сергей покупал, а с кадастровой стоимостью. Квартира в реестре стоит 6 300 000 рублей, треть — 2 100 000, а 70 % от неё — 1 470 000. Цена в договоре ниже, поэтому доходом посчитают 1 470 000. Жильё у Сергея не единственное, срок для доли — пять лет, и они не прошли. Сергей вычтет расходы на покупку, 1 300 000, — это больше стандартного миллиона. Налог — 13 % с 170 000, то есть 22 100 рублей за сделку, на которой он потерял.
Без договора и платёжных документов о покупке было бы хуже: вместо расходов — вычет 1 000 000, база 470 000, налог 61 100 рублей. Бумаги о покупке доли храните до самой продажи, а кадастровую стоимость смотрите на 1 января года, в котором зарегистрируют переход права.
Что в законе
П. 2 ст. 214.10 НК: если доход меньше кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, умноженной на 0,7, доходом считают эти 70 %. Для доли берут её часть кадастровой стоимости — так посчитала инспекция и в деле из определения ВС № 57-КАД25-6-К1. Пп. 2 п. 2 ст. 220: вместо вычета в миллион — подтверждённые расходы на покупку.
Доли детей: срок родителей и семейная льгота
В марте 2022 года семья купила квартиру, часть цены заплатила материнским капиталом и, как требует закон о маткапитале, выделила доли: по четверти маме, папе и двум детям. В мае 2026-го купили новую квартиру, просторнее, а старую продают в октябре.
Родители боятся за детские доли: их зарегистрировали только в 2023 году. Но для доли, выделенной по маткапиталу, срок считают с того дня, когда квартиру купили родители, — с марта 2022-го. Правда, и от этой даты пять лет истекут только в марте 2027 года. Три года для единственного жилья тоже не выручат: новую квартиру купили больше чем за 90 дней до продажи, и на дату продажи у семьи есть другое жильё. По сроку налог был бы у всех четверых.
Выручает другая норма. Семья с двумя и более детьми до 18 лет (до 24 — если учатся очно) продаёт жильё без налога, сколько бы им ни владела, если в том же году или до 30 апреля следующего покупает жильё больше по площади или по кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн рублей, а у родителей и детей до 18 лет в сумме — не больше половины в другом жилье, которое больше купленного. Покупка в мае того же года под это подходит. Тогда освобождаются и доли детей — если их продали одновременно с долей родителя. Декларацию за ребёнка, когда она нужна, подаёт родитель.
Что в законе
Абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК: срок доли по маткапиталу — с покупки квартиры родителем, для доходов с 2024 года. П. 2.1 ст. 217.1: семьи с двумя и более детьми — без налога независимо от срока, доли детей — при одновременной продаже. П. 2 ст. 27 НК: за ребёнка отвечает родитель.
Декларация у каждого своя
Ольга и Иван всё-таки продали квартиру раньше трёх лет, отдельными договорами. Ольга подала 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года и заплатила 195 000 рублей до 15 июля. Иван решил: раз налоговая всё знает из Росреестра, пусть сама и считает.
Налоговая и правда посчитает сама, но Ивану это ничего не сэкономит. Если декларации нет, инспекция берёт доход из цены договора или 70 % кадастра и вычитает расходы на покупку, о которых знает, — из документов или по цене прежней сделки из Росреестра, — а если не знает ни о каких, стандартный вычет. У Ивана покупки не было, так что налог выйдет не меньше тех же 195 000 рублей, только позже и дороже: пени за каждый день после 15 июля и возможный штраф 20 % неуплаченного — 39 000 рублей. За саму неподанную декларацию по продаже недвижимости с 26 июня 2026 года не штрафуют, но и выбирать за Ивана выгодный вариант — вычет или расходы — никто не станет.
Декларация нужна не каждому продавцу доли. Если все доходы от продажи жилья за год не больше вычета — скажем, доля ушла по отдельному договору за 900 000 рублей и цена не ниже 70 % кадастра, — декларацию можно не подавать. Если налог обнуляют расходы на покупку, подавать нужно. А опоздавший может подать её, пока идёт проверка: она длится три месяца после 15 июля, и декларацию, поданную до её конца, проверят заново уже по ней.
Что в законе
П. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228 НК: декларация — до 30 апреля, налог — до 15 июля. П. 4 ст. 229: доходы от продажи жилья не больше вычета можно не декларировать. П. 3 ст. 214.10: без декларации инспекция вычитает известные ей расходы, без них — вычет. П. 1.2 ст. 88: поданная до конца проверки декларация начинает новую. П. 4 ст. 119: за неподанную декларацию по недвижимости не штрафуют; ст. 75, п. 1 ст. 122: пени и 20 % за неуплату.
Чего не делать. Не подписывать один договор на всю квартиру, не посчитав налог обоим вариантам. Не выбрасывать договор и платёжки о покупке доли. Не решать за налоговую, что декларация не нужна: без неё можно обойтись, только если срок владения прошёл, сработала семейная льгота или все доходы от продажи жилья за год не больше вычета.
Что сделать
- Найдите дату, с которой владеете первой долей в квартире: выписка из ЕГРН, свидетельство или договор, для наследства — дата смерти наследодателя. Прибавьте три или пять лет — в этот день срок истекает, переход права регистрируйте не раньше следующего дня.
- Если срок не прошёл, посчитайте налог для двух вариантов — один договор на всю квартиру и отдельные договоры на доли — и сравните разницу с платой нотариусу. Проверьте, не ниже ли цена 70 % вашей части кадастровой стоимости на 1 января года продажи.
- Соберите договор и платёжки о покупке доли: если расходы больше миллиона, выгоднее вычесть их.
- Если после продажи декларация нужна, подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатите налог до 15 июля. Декларацию за ребёнка подаёт родитель.
Долю купил два года назад, а первую получил по наследству восемь лет назад. Налог будет?
Квартиру продают двое совладельцев. Вычет миллион каждому?
Продаю долю дешевле, чем она стоит по кадастру. С какой суммы налог?
Нужно ли подавать декларацию, если налога нет?
У ребёнка доля по маткапиталу. С какого дня считать срок?
Что будет, если не подать декларацию?
Что калькулятор и эта статья не учитывают?
Источники
- Статья 217.1 Налогового кодекса РФ — П. 2 — освобождение при непрерывном владении не меньше минимального срока; абз. 7 — выдел доли и раздел не прерывают срок; абз. 8 — доля по маткапиталу считается с покупки родителями; п. 2.1 — семьи с двумя и более детьми; п. 3 — три года; п. 4 — пять лет
- Статья 220 Налогового кодекса РФ — Пп. 1 п. 2 — вычет не больше 1 000 000 ₽ в целом за год; пп. 2 п. 2 — расходы на покупку вместо вычета, расходы родителей по доле ребёнка, выделенной по маткапиталу; пп. 3 п. 2 — распределение вычета между совладельцами
- Статья 214.10 Налогового кодекса РФ — П. 2 — доход не меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права; п. 3 — налог без декларации считает инспекция: вычитает известные ей расходы на покупку, а без них — вычет по пп. 1 п. 2 ст. 220; п. 4 — при таком расчёте доход совладельца пропорционален доле
- Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 22.10.2025 № 57-КАД25-6-К1 — Отдельный договор — вычет 1 000 000 ₽ каждому; один договор — делят между продавцами пропорционально долям в проданном объекте, а не в праве на весь объект
- Обзор правовых позиций ФНС (письмо от 03.10.2023 № БВ-4-9/12603@), п. 10.5: решение от 27.03.2023 № БВ-4-9/3605@ — Получение ещё одной доли увеличивает долю, но не прерывает право собственности: срок владения — с первоначальной регистрации
- Письмо Минфина России от 24.07.2024 № 03-04-05/68955 (изложение) — При изменении размера доли право собственности на квартиру не прекращается, срок владения — с регистрации права долевой собственности
- Письмо Минфина России от 01.11.2024 № 03-04-05/107599 — Доля ребёнка по маткапиталу: срок — с даты приобретения квартиры родителями, для доходов с 1 января 2024 года
- Статья 1152 Гражданского кодекса РФ — П. 4 — наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, независимо от регистрации
- Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — Ч. 1.1 — сделки с долями удостоверяет нотариус, кроме продажи всеми участниками своих долей по одной сделке
- Статья 224 Налогового кодекса РФ — П. 1.1 — 13 % до 2,4 млн ₽, 312 000 ₽ и 15 % с превышения
- Статья 229 Налогового кодекса РФ — П. 1 — декларация не позднее 30 апреля следующего года; п. 4 — освобождённые доходы и доходы от продажи жилья, не превышающие вычета, можно не указывать
- Статья 228 Налогового кодекса РФ — Пп. 2 п. 1 — налог с продажи имущества платят сами; п. 4 — уплата не позднее 15 июля
- Статья 88 Налогового кодекса РФ — П. 1.2 — проверка без декларации о продаже недвижимости; поданная до её окончания декларация начинает новую проверку
- Статья 119 Налогового кодекса РФ — П. 4 (введён законом от 26.06.2026 № 201-ФЗ) — за неподанную декларацию о доходах от продажи или дарения недвижимости не штрафуют
- Статья 122 Налогового кодекса РФ — П. 1 — штраф 20 % неуплаченного налога
- Статья 75 Налогового кодекса РФ — Пени — за каждый календарный день просрочки уплаты налога
- Статья 27 Налогового кодекса РФ — П. 2 — законные представители физического лица — его представители по гражданскому законодательству, для ребёнка — родители
Инструменты из этого разбора
Из этого же раздела
