Просрочка по ипотеке в Верховном суде: 5 % от чего, долг на день решения, проценты после суда и торги — что решали по делам

Единственную квартиру в ипотеке банк не забирает сам: обратить на неё взыскание может только суд, если после просрочки заёмщик не подписал соглашение о внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК). Закон об ипотеке называет случай, когда суд этого делать не должен: нарушение крайне незначительно, а требования банка явно несоразмерны стоимости квартиры. Если не доказано иное, так предполагается, когда на момент решения суда одновременно долг меньше 5 % стоимости предмета ипотеки и просрочка меньше трёх месяцев (п. 1 ст. 54.1 закона № 102-ФЗ). Исключение — систематическая просрочка: больше трёх нарушений сроков за 12 месяцев перед иском, даже если каждое мелкое (п. 5 той же статьи). Отдельно от этого банк вправе потребовать досрочно весь кредит при нарушении срока очередного платежа (п. 2 ст. 811 ГК); условия — в договоре. Правило закона о потребительском кредите о 60 днях просрочки за 180 к ипотеке не применяется: этот закон действует для неё, только где это прямо сказано (ч. 2 ст. 1 закона № 353-ФЗ).

На бумаге правила простые, а в суде спорят о деталях. От чего считать 5 %? На какую дату? Что происходит с процентами после решения? Можно ли пересмотреть цену квартиры, когда её уже продали? Когда истекает давность, если банк потребовал весь долг? Ниже — шесть определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда об этих вопросах.

Сразу о границе выборки. Во всех шести делах Верховный суд не решал спор сам, а отменял акты и возвращал дело на новое рассмотрение: перечислял, что суд обязан выяснить. Чем кончилось новое рассмотрение, из определений неизвестно. Подробнее — в разделе «Где граница этих дел» внизу.

Вопросы на этой странице:

• Просрочено меньше 5 % цены квартиры, но банк взыскал весь кредит — 4-КГ18-37, 46-КГ19-4.
• Заёмщики гасили долг, пока шёл суд: на какую дату его считать — 49-КГ19-5.
• Решение есть, а проценты идут годами: что, если тянет банк — 33-КГ24-5-К3.
• Квартиру продали с торгов, а новая оценка вдвое выше — 5-КГ24-93-К2.
• Давность после требования вернуть весь долг и время в суде — 4-КГ22-28-К1.

Вопрос первый: 5 % от чего

Это главная ловушка ст. 54.1, и в двух делах в неё попали сами суды. В деле 4-КГ18-37 заёмщики восемь месяцев платили ипотеку с просрочками, долг по платежам составил 40 979 рублей. Банк потребовал вернуть кредит досрочно, и городской суд взыскал 2 782 000 рублей, обратив взыскание на квартиру. Областной суд долг оставил, а в обращении взыскания отказал: 41 тысяча — мелочь рядом с квартирой за 2,8 млн, и просрочка меньше трёх месяцев. Верховный суд отменил это и вернул дело. Если весь кредит взыскан досрочно, неисполненное обязательство — весь долг, а не просроченные платежи. Кроме того, апелляция не объяснила, почему отвергла расчёт банка о просрочках.

Дело 46-КГ19-4 повторяет ту же схему на меньших цифрах. По ипотечному займу на однокомнатную квартиру суд взыскал досрочно 478 тысяч рублей, но в обращении взыскания отказал: просрочено было 34 тысячи — меньше 5 % от цены, которую просил банк. Областной суд согласился. Верховный суд снова сказал, что неисполненное обязательство — вся досрочно взысканная сумма, и это само по себе значительное нарушение. В этом деле есть ещё две детали. Верховный суд отметил, что просрочки шли больше трёх раз за 12 месяцев: по договору это давало право потребовать весь заём. П. 5 ст. 54.1 закона об ипотеке называет такую систематическую просрочку и основанием обратить взыскание — но это вывод из закона, а не из определения. А новый владелец закладной не обязан регистрировать себя залогодержателем: хватает отметки прежнего владельца на закладной.

Вместе эти дела дают одну картину. Защита «меньше 5 % и меньше трёх месяцев» реальна, пока банк не потребовал и суд не взыскивает весь кредит. После этого с ценой квартиры сравнивают весь остаток долга. Поэтому гасить просрочку имеет смысл до досрочного требования, а не после него. В деле 46-КГ19-4 районный суд снизил пени по ст. 333 ГК с 324 тысяч до 25 тысяч рублей, но Верховный суд этого не оценивал.

Вопрос второй: долг на какую дату

Ст. 54.1 прямо говорит о моменте принятия решения, и Верховный суд потребовал это соблюдать. В деле 49-КГ19-5 заёмщики по ипотеке 2006 года платили с просрочками. Закладную дважды продавали, и её последний владелец потребовал долг и квартиру. Районный суд взыскал часть долга и в обращении взыскания отказал: остаток несоразмерен стоимости квартиры. Апелляция решение отменила, взыскала 278 тысяч рублей по расчёту владельца закладной на июнь 2017 года и обратила взыскание на квартиру, которую эксперт оценил в 2,4 млн. Верховный суд вернул дело. Апелляция не определила, сколько заёмщики должны на день её решения, не обсудила соразмерность долга цене квартиры и не вычла платёж 135 тысяч, внесённый во время процесса.

Это дело — пара к первым двум, а не спор с ними. Верховный суд не сказал, что в обращении взыскания нужно отказать. Он сказал, что сумму долга, период и число просрочек и соразмерность суд устанавливает сам, на день решения, а не берёт из расчёта кредитора на день иска. Для заёмщика отсюда практический вывод: каждый платёж во время суда стоит подтвердить квитанцией и прямо попросить суд его учесть. Оговорка о редакции: суд применял п. 1 ст. 54 и п. 2 ст. 50 закона об ипотеке в редакции 2006 года, когда суд «мог» отказать в обращении взыскания. Сейчас отказ при крайне незначительном нарушении обязателен, а 5 % и три месяца — презумпция (п. 1 и 5 ст. 54.1). Вывод о том, что долг считают на день решения, от этого не зависит.

Вопрос третий: проценты после решения

Решение о взыскании долга и обращении взыскания на залог договор не расторгает. В деле 33-КГ24-5-К3 суд в 2018 году взыскал с заёмщика 5,44 млн рублей и обратил взыскание на заложенную недвижимость с начальной ценой 10,2 млн — почти вдвое больше долга. Банк согласился оставить имущество за собой, но ответил приставу на его предложение только через пять месяцев. Потом банк подал новый иск и получил проценты за годы после решения. Верховный суд подтвердил: решение само по себе обязательство не прекращает, долг погашен, когда деньги дошли до кредитора. Требование о досрочном возврате тоже не означает отказа от договора, а только меняет срок исполнения. Но суды не оценили, добросовестно ли банк вёл себя как взыскатель и залогодержатель. Заёмщик говорил, что банк не участвовал в исполнительном производстве и не давал продать имущество самому. Дело вернули на новое рассмотрение.

Что было в залоге, в акте не сказано. Вывод о процентах к ипотеке квартиры переносим, вывод о бездействии банка — тоже: затяжку исполнения суд обязан оценить по ст. 10 ГК, если заёмщик на неё ссылается и приносит доказательства.

Вопрос четвёртый: цена квартиры и торги

Начальную цену квартиры на торгах определяет суд. Если — по отчёту оценщика, то это 80 % рыночной стоимости из отчёта (пп. 4 п. 2 ст. 54 закона об ипотеке). В деле 5-КГ24-93-К2 видно это правило на цифрах: районный суд поставил начальную цену 3 617 273 рубля — ровно 80 % от стоимости по отчёту, 4 521 592 рубля. Квартиру продали с торгов за 5,86 млн. Затем апелляция перешла к рассмотрению по правилам первой инстанции и назначила экспертизу: на день решения квартира стоила 7,84 млн, в 2023 году — 13,08 млн. Она обратила взыскание заново, с ценой 10 464 000 рублей. В Верховный суд пошёл покупатель с торгов, и ВС отменил новое определение. Пока торги не признаны недействительными, проводить их заново с другой ценой нельзя, а цену с торгов одним новым отчётом оценщика не опровергнуть.

Для заёмщика из этого дела следует порядок действий. Спорить о стоимости квартиры надо в том суде, который решает об обращении взыскания: приносить свою оценку, просить экспертизу. После продажи остаётся только иск о признании торгов недействительными — в течение года со дня торгов и с доказательствами нарушения порядка. Что бывает, когда торги всё же отменили и квартира вернулась к прежнему собственнику, разобрано на странице практики о торгах (5-КГ26-50-К2): суд обязан вернуть покупателю его деньги одновременно с квартирой.

Вопрос пятый: давность после требования всего долга

Требование о досрочном возврате переносит срок по всему кредиту, и давность по всей сумме идёт со дня, когда истёк срок этого требования. Заёмщики иногда надеются, что банк «опоздал». Дело 4-КГ22-28-К1 показывает, почему на это трудно рассчитывать. Кредит 2012 года на земельный участок, участок в ипотеке. В июле 2016 года банк потребовал вернуть весь кредит, в декабре подал иск. Заочное решение отменили, дело дважды передавали в другой суд: заёмщик сменил регистрацию и банку не сообщил, хотя по договору был обязан. Один иск оставили без рассмотрения, потому что банк дважды не явился. Все три инстанции отказали банку по давности. Верховный суд отменил всё: принятый к производству иск останавливает давность, даже если дело потом передали по подсудности. Время, пока иск был в суде до оставления без рассмотрения, в срок тоже не входит.

Ещё одна процессуальная деталь касается заёмщиков, которые служат. Если сторона участвует в боевых действиях и не просила рассматривать дело без неё, суд обязан приостановить производство. В деле о займе под залог квартиры участника СВО (4-КГ26-11-К1) Верховный суд отменил решения, вынесенные без такого приостановления.

Где граница этих дел

Шесть определений — не правило, а выборка из картотеки Верховного суда, и каждое держится на обстоятельствах своего дела. Все шесть — отмены с возвратом на новое рассмотрение, и итог нового рассмотрения из них неизвестен. Четыре отмены — против заёмщиков (4-КГ18-37, 46-КГ19-4 и 4-КГ22-28-К1 — по жалобе кредитора, 5-КГ24-93-К2 — по жалобе покупателя с торгов), две — в пользу заёмщиков (49-КГ19-5, 33-КГ24-5-К3). Определения, где Верховный суд сам отказал бы банку в обращении взыскания по ст. 54.1, среди найденных нет. Договоры в делах о ст. 54.1 заключены в 2006–2012 годах, до нынешних правил об ипотечных каникулах.

Чего в найденных актах нет. Нет актов о пределе неустойки по ипотеке — ключевая ставка ЦБ на день договора или 0,06 % в день (ч. 5 ст. 6.1 закона № 353-ФЗ), об ипотечных каникулах (ст. 6.1-1 того же закона), о единственном жилье в ипотеке (ст. 446 ГПК и ст. 78 закона об ипотеке), о наследниках умершего ипотечного заёмщика. Нет и позиции о том, вправе ли банк взыскивать весь долг досрочно, если заёмщик погасил просрочку и вернулся в график платежей: среди найденных определений такого нет. Эти вопросы разобраны по закону в статье «Просрочка по ипотеке». Там же — сколько стоит просрочка и когда банк вправе потребовать весь долг.