Налог с продажи земельного участка в суде: четыре дела Верховного суда о сроке владения, кадастре, миллионе на совладельцев и фермерской земле

Доход от продажи участка не облагается, если он непрерывно был в собственности минимальный срок и больше (п. 2 ст. 217.1 НК): три года в особых случаях — наследство, дар от близкого, приватизация, — и пять лет в остальных (п. 3 и 4 ст. 217.1). Если срок не вышел, доходом считают цену договора, но не меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права (п. 2 ст. 214.10), и уменьшают его на вычет в миллион или на расходы на покупку (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220).

Каждое из этих правил — повод для спора с налоговой. Четыре дела ниже дошли до Верховного суда, и в каждом он решал свой вопрос: с какой даты считать срок участка после изменения границ, что делать, если кадастровой стоимости в реестре нет, как делить миллион между совладельцами и когда продажа земли — это вообще не доход физлица. Исходы разные: в одном деле суд согласился с налоговой, в трёх отменил решения против продавцов и вернул дела на новое рассмотрение.

Вопрос первый: с какой даты срок, если границы участка менялись

При перераспределении земельных участков исходные участки прекращают существование и образуются новые (п. 1 ст. 11.7 ЗК). В деле 45-КАД25-7-К7 женщина владела участком с 2012 года. В 2019-м она по соглашению с соседом перераспределила границы: 47 квадратных метров отошли соседу, на оставшийся участок право зарегистрировали заново 11 марта 2019 года. В июле 2022 года она продала участок вместе с домом. Налоговая посчитала срок с 2019 года и доначислила НДФЛ с учётом вычета в миллион; три суда с ней согласились, и Верховный суд в 2025 году оставил их решения в силе: участок после перераспределения — новый объект, и срок владения считается с регистрации права на него.

Это вывод по сделке 2022 года. Для продаж с 2025 года кодекс прямо разрешает засчитать срок исходного участка, если новый участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, гаража, садоводства или огородничества и образован разделом, выделом, объединением или перераспределением; при разделе и выделе — только если частей не больше двух, а при объединении срок идёт с даты права на последний из исходных (абз. 9 п. 2 ст. 217.1). Сохраняются ли за новым участком три года наследства или дара, закон не говорит; для подаренного Минфин считает порог пятилетним. Для земли другого назначения правило не написано.

Вопрос второй: что если кадастровой стоимости не было в реестре

Правило 70 % кадастра работает со стоимостью, внесённой в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года регистрации перехода права. В деле 19-КАД24-11-К5 мужчина, ставший по договору уступки арендатором участка под личное подсобное хозяйство, с осени 2019 года владел зданиями на нём и в январе 2020-го продал их. Налоговая посчитала доход от их кадастровой стоимости, которую считала действующей на 1 января 2020 года, и доначислила больше миллиона рублей НДФЛ со штрафом и пенями, три суда её поддержали.

По ходатайству Уполномоченного по правам человека Верховный суд в 2024 году отменил все решения. Перечень этих зданий для кадастровой оценки поступил только в феврале 2020 года, а отсутствие сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января — препятствие для её применения. Сейчас это записано и в самом кодексе: если кадастровой стоимости в реестре на 1 января нет, правило 70 % не применяют (п. 2 ст. 214.10). Дело касалось зданий, но норма общая для любой недвижимости, в том числе для участка. Дело вернули в районный суд.

Вопрос третий: как делить миллион между совладельцами

При продаже имущества в общей долевой собственности вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220). В деле 57-КАД25-6-К1 трое из совладельцев сельхозучастка продали свои доли одним договором — вместе 26 гектаров из 85. Налоговая разделила миллион пропорционально долям во всём участке, включая совладельцев, которые ничего не продавали, и одной из продавщиц досталось 101 730 рублей вычета.

Верховный суд в 2025 году отменил решения трёх судов. Вычет даётся на предмет сделки, поэтому миллион делят только между тремя продавцами — по их долям в проданном, а не во всём участке. А если каждый из совладельцев продаёт свою долю отдельным договором, у каждого свой миллион. Дело вернули на новое рассмотрение.

Вопрос четвёртый: когда продажа земли — доход от бизнеса

Освобождение по сроку владения не распространяется на имущество, используемое в предпринимательской деятельности (абз. 5 п. 17.1 ст. 217). Но у предпринимателя на едином сельхозналоге связь с бизнесом может работать в его пользу: индивидуальные предприниматели на едином сельскохозяйственном налоге освобождены от НДФЛ по доходам от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.1).

В деле 47-КАД26-1-К6 глава крестьянского хозяйства на едином сельхозналоге купил долю сельхозземли в 2018 году и в 2020-м продал её. Налоговая посчитала доход от 70 % кадастра, и суды взыскали полтора миллиона рублей НДФЛ, пени и штрафы: продажу недвижимости он не заявлял как вид своей деятельности. Верховный суд в 2026 году отменил решения в части НДФЛ. Фермер доказывал, что земля была основным средством хозяйства — на ней заготавливали сено для скота, — а суды не исследовали это и не оценили разовый характер сделки. Итог нового рассмотрения неизвестен, и вывод касается предпринимателя на ЕСХН: гражданин без статуса ИП платит НДФЛ по общим правилам.

Что проверить в своей сделке

Все четыре спора — о деталях, которые видны в документах заранее. Менялись ли границы участка и когда зарегистрировано право на него в нынешнем виде. Была ли кадастровая стоимость в ЕГРН на 1 января года регистрации перехода права. Одним договором или раздельно продают доли совладельцы. Служила ли земля бизнесу и на каком налоговом режиме продавец. Как считать срок, доход и налог по шагам — в разборе «Налог с продажи земельного участка: 5 лет или 3, раздел и 70 % кадастра».