Единственное жильё в суде: арест у пристава, «роскошь» в банкротстве и деньги от продажи ипотечной квартиры

Единственное пригодное для жизни жильё должника защищено исполнительским иммунитетом: на него нельзя обратить взыскание, если оно не в ипотеке (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК). В банкротстве такое жильё исключают из конкурсной массы (п. 3 ст. 213.25 закона о банкротстве). Конституционный суд в постановлении от 26 апреля 2021 года № 15-П указал, что иммунитет не безусловен: суд вправе отказать в нём, если жильё явно избыточно, но только при условии замещающего жилья не меньше нормы соцнайма в том же поселении.

На практике споры идут о трёх вещах: что пристав может сделать с единственной квартирой, когда её всё-таки можно продать в банкротстве и кому достаются деньги, если продали ипотечное жильё. Три дела ниже — по одному на каждый вопрос. Это не единая линия практики: каждое решение держится на обстоятельствах своего дела.

Вопрос первый: может ли пристав арестовать единственное жильё

В деле 89-КАД25-1-К7 женщина по приговору солидарно с другими должниками должна была почти 280 млн рублей ущерба от преступления; за три с лишним года она погасила около 138 тысяч. Исполнительный лист предписывал сохранить арест и обратить взыскание на её недвижимость. В феврале 2024 года пристав арестовал её дом площадью 144 кв. м — там она зарегистрирована с несовершеннолетней дочерью — и назначил её хранителем. Она требовала снять арест: дом единственный, взыскание на него обратить нельзя. Районный суд, областной суд и кассация отказали.

Верховный суд в апреле 2025 года с ними согласился, сославшись на п. 43 постановления Пленума ВС от 17.11.2015 № 50. Арест единственного жилья как обеспечительная мера и запрет им распоряжаться, в том числе запрет вселять и регистрировать других, сами по себе законны, если пристав принял их, чтобы должник не распорядился жильём во вред взыскателю. При этом пользоваться жильём арест мешать не должен.

Граница: продавать единственное жильё на торгах пристав по-прежнему не вправе — дело о мере обеспечения, а не о продаже. В этом деле исполнительный документ сам называл имущество, на которое обращается взыскание.

Вопрос второй: когда в банкротстве можно продать единственный дом

В деле 305-ЭС24-16011 финансовый управляющий принёс в суд положение о продаже жилого дома, в котором живут должник и его дочь. Должник просил исключить дом из конкурсной массы как единственное жильё. Первая инстанция дом исключила. Апелляция и суд округа это отменили: исключать преждевременно, пока не решён вопрос о замещающем жилье, — хотя и положение о продаже не утвердили.

Верховный суд в январе 2025 года восстановил решение первой инстанции. Кредиторы и управляющий не представили расчёта, сколько реально получит конкурсная масса за вычетом издержек на продажу и покупку замещающего жилья, и никто из кредиторов не предложил купить такое жильё. Отказ от иммунитета должен быть способом расплатиться с кредиторами, а не наказанием должника; большая площадь сама по себе не делает жильё роскошным. Если же жильё всё-таки продают, право на него прекращается не раньше, чем возникает право на замещающее.

Граница: апелляционный суд ещё раньше не нашёл у этого дома признаков избыточности или роскоши. Если кредиторы докажут реальную выгоду и обеспечат замещающее жильё, иммунитет могут ограничить.

Вопрос третий: кому деньги от продажи ипотечного единственного жилья

Ипотечное жильё иммунитетом от банка не защищено, и в банкротстве его продают. Постановлением от 4 июня 2024 года № 28-П Конституционный суд временно, до изменения закона, признал, что остаток выручки после расчёта с залоговым кредитором и связанных расходов защищён иммунитетом — эти деньги нужны должнику на новое жильё. С 3 апреля 2026 года закон это урегулировал: выручку делят по ст. 213.27-1 закона о банкротстве — 80% банку, по 10% кредиторам первой и второй очереди и должнику, затем остаток долга банку и остальное должнику.

В деле 305-ЭС24-20514, решённом ещё по порядку КС, в банкротстве продали единственную квартиру должницы, заложенную у одного из кредиторов. Управляющий расплатился с залоговым кредитором, а остаток направил другим кредиторам; суд прекратил дело, апелляция и округ согласились — должница не просила исключить деньги из массы. Верховный суд в марте 2025 года отменил решения: по постановлению КС № 28-П отдать эти деньги незалоговым кредиторам можно было только при явно выраженном отказе должника от иммунитета, а то, что заявление не подано вовремя, отказом не считается.

Граница: дело решено по прежнему, временному порядку и вернулось в первую инстанцию, итог неизвестен. По ст. 213.27-1 свою часть выручки управляющий исключает из массы сам, а кредиторы могут просить суд уменьшить её, если на эти деньги можно купить явно избыточное жильё или должник недобросовестен.

Как дела связаны

Все три дела — о том, что иммунитет единственного жилья защищает не стены, а возможность где-то жить. Поэтому пристав может арестовать квартиру, чтобы её не продали во вред взыскателю, но не лишить семью жилья; в банкротстве жильё продают, только если кредиторы получат реальные деньги, а должник — замещающее жильё; а если продали ипотечную квартиру, остаток после банка должен пойти должнику на новое жильё. Исходы разные: в одном деле суд поддержал пристава, в двух — должников.

Как отличить ветку пристава, банка по залогу и банкротства, и как посчитать 10 % на спецсчёт по закону № 298-ФЗ — в разборе «Заберут ли единственное жильё за долги: приставы, ипотека и банкротство считают по-разному».