Выдел доли должника: когда долю в квартире продадут за долги и кто купит её первым
«У должника половина квартиры — пристав её продаст». Не сразу и не сам. На долю в общем имуществе взыскание обращают, только если другого имущества не хватает, и только через суд: сначала долю предлагают купить сособственнику по рыночной цене, и лишь потом — торги, где цена может опуститься на 15 %, а затем взыскатель вправе забрать долю на 25 % дешевле оценки. Долю в единственном жилье должника не продадут, если оно не в ипотеке, — даже если квартира записана на жену. Разбираем по Гражданскому и Семейному кодексам и закону об исполнительном производстве.
Коротко
- Взыскание сначала обращают на деньги, потом на иное имущество (ч. 3 и 4 ст. 69 закона № 229-ФЗ). На долю в общем имуществе — только если другого имущества у должника не хватает (ст. 255 ГК, ч. 6 ст. 69).
- Арестовать долю пристав может сразу — это запрет распоряжаться ею (ч. 4 ст. 80). На совместное имущество супругов запрет можно наложить ещё до того, как определят долю (п. 44 постановления Пленума ВС № 50).
- Продать долю можно только по суду. Иск о выделе доли и обращении на неё взыскания вправе подать кредитор или пристав; остальных сособственников привлекают к делу (ст. 255 ГК, п. 63 Пленума).
- Если выделить долю в натуре нельзя или сособственники против, они вправе купить её по цене, соразмерной рыночной; откажутся — долю продают с публичных торгов (абз. 2 и 3 ст. 255 ГК). На торгах преимущественного права покупки нет (п. 1 ст. 250 ГК).
- Долю оценивает оценщик, оценку можно оспорить в суде за 10 дней (ч. 2 и п. 3 ч. 4 ст. 85). Начальная цена торгов — не ниже оценки (ч. 2 ст. 89), на вторичных, если покупателя не нашлось, — на 15 % ниже (ч. 2 ст. 92), взыскателю — на 25 % ниже оценки (ч. 12 ст. 87). Остаток после долга, сбора и расходов возвращают должнику (ч. 6 ст. 110).
- Нажитое в браке — общее, на кого бы ни было записано (ст. 34 СК). Если имущества самого должника не хватает, кредитор вправе потребовать определить и выделить его долю; доли равны, если договор между супругами не говорит иное (п. 1 ст. 38, ст. 39, п. 1 ст. 45 СК, ст. 254 ГК). По общим долгам супругов и долгам на нужды семьи отвечает всё общее имущество (п. 2 ст. 45 СК).
- Единственное жильё должника и семьи, которая в нём живёт, его части и участок под ним не продают — кроме ипотеки (абз. 2 и 3 ч. 1 ст. 446 ГПК). Дачу или вторую квартиру — могут.
Это про вас
- У вас долг у приставов, а из имущества — доля в квартире, доме или участке вместе с родственниками.
- Вы сособственник: брат, сестра или бывший супруг должника, и боитесь, что вашу общую квартиру продадут.
- Пришёл иск о выделе доли или пристав передаёт долю на оценку и торги.
- Квартира или дача записана на мужа или жену, а долг — у второго супруга.
Это не про вас
- Вам нужно понять, заберут ли единственное жильё целиком и как с ипотекой, — это разбор про единственное жильё.
- Вы хотите купить квартиру или долю с торгов приставов — это отдельный разбор о торгах.
- Речь о деньгах на счетах и вкладах — это разбор про арест вклада.
Содержание выпуска — 6:24
Половина квартиры — не первое, что продадут
Игорю сорок один. После отца ему и сестре Марине досталась двухкомнатная квартира — каждому по половине. Живёт в ней Марина, а Игорь с семьёй — в своей квартире, купленной ещё до брака. Банк взыскал с Игоря через суд 600 000 ₽ по кредиту, лист ушёл к приставам. На счетах почти пусто, машины нет. Зато в выписке из ЕГРН у Игоря половина родительской квартиры, и пристав её арестовывает.
Арест доли — это прежде всего запрет ею распоряжаться: продать или подарить половину Игорь теперь не сможет. Но это ещё не продажа. Взыскание сначала обращают на деньги, потом на иное имущество, а на долю в общем имуществе — только если другого имущества у должника не хватает. Половина Марининой квартиры для Игоря не единственное жильё, поэтому иммунитета у неё нет.
Что в законе
Ч. 3, 4 и 6 ст. 69 закона № 229-ФЗ: сначала деньги, потом иное имущество и доля. Ст. 255 ГК: долю — при нехватке другого имущества. Ч. 4 ст. 80: арест — запрет распоряжаться.
Как читается результат
Первый вопрос решает, есть ли у вас уже доля или её сначала придётся определить: доля в праве записана в ЕГРН, а у имущества супругов доли появляются только после определения. Второй проверяет иммунитет: единственное жильё, где вы живёте один или с семьёй, его части и участок под ним не продают. Третий показывает, где вы сейчас: запрет, суд или оценка и торги.
Первая опора — когда вообще можно обратить взыскание на долю.
Что в законе
Ст. 255 ГК: взыскание на долю — при недостаточности другого имущества, сначала продажа сособственникам по рыночной цене, потом торги по суду. Абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК: единственное жильё и его части, а по абз. 3 — и участок под ним, не продают, кроме ипотеки.
Вторая опора — как идут торги и что остаётся должнику.
Что в законе
Ч. 2 ст. 89 закона № 229-ФЗ: начальная цена — не ниже оценки. Ч. 2 ст. 92: вторичные торги — на 15 % ниже, если покупателя не нашлось. Ч. 12 ст. 87: взыскателю — на 25 % ниже оценки. Ч. 6 ст. 110: остаток — должнику.
Чего он не делает
Не считает суммы — начальные цены торгов и остаток должнику покажет калькулятор выдела доли.
Не решает, хватает ли у вас другого имущества: это вопрос суда и доказательств.
Не разбирает жильё, которое явно превышает разумные потребности семьи, и ипотеку — это разбор про единственное жильё.
Продать долю пристав сам не может — только через суд
Выставить половину квартиры на торги своим постановлением пристав не вправе. Сначала нужен иск — о выделе доли должника и обращении на неё взыскания. Подать его может кредитор, то есть банк, или сам пристав. Марину привлекут к делу как сособственника, и суд проверит, действительно ли другого имущества у Игоря не хватает.
Выделить долю в натуре — отдельной квартирой — из двухкомнатной не получится, да и Марина против того, чтобы в её квартире появился чужой человек. Тогда закон даёт кредитору два шага. Первый — потребовать, чтобы Игорь продал долю Марине по цене, соразмерной рыночной, а деньги пошли в погашение долга. Второй — если она откажется, просить суд обратить взыскание путём продажи доли с публичных торгов.
Что в законе
Ст. 255 ГК: сначала продажа сособственникам по рыночной цене, потом торги по суду. П. 63 Пленума ВС № 50: иск подают кредитор или пристав.
Сестра вправе купить долю первой
У Марины выбор. Купить половину брата она может по цене, соразмерной рыночной стоимости доли. Тогда из этих денег погасят долг, а остаток получит Игорь, и квартира целиком станет её. Отказаться она тоже вправе — и тогда долю продадут с торгов.
На торгах у Марины уже не будет преимущественного права: закон прямо исключает публичные торги из правила о первоочередной покупке. Прийти и участвовать наравне со всеми она может. А если бы её вообще не известили о взыскании и продали долю постороннему, она в течение трёх месяцев могла бы через суд требовать перевести на себя права покупателя.
Что в законе
П. 1 ст. 250 ГК: преимущественного права нет на публичных торгах. П. 3 ст. 250, п. 63 Пленума № 50: не известили — три месяца на перевод прав.
Торги: минус 15 % на вторичных, взыскателю — минус 25 % от оценки
Марина отказалась, суд обратил взыскание на половину. Квартира стоит около 6 000 000 ₽, половина — ориентир 3 000 000 ₽, но цену доли определит оценщик: недвижимость пристав обязан оценивать с его участием. Если оценка занижена, её можно оспорить в суде в течение десяти дней со дня, как о ней сообщили. Начальная цена на первых торгах — не ниже оценки.
Продали за 3 000 000 ₽ — из выручки покроют долг 600 000 ₽, исполнительский сбор 12 % — 72 000 ₽ и расходы на оценку и торги, а остаток, около 2 328 000 ₽ за вычетом этих расходов, вернут Игорю. Никто не пришёл — торги несостоявшиеся, и на вторичных начальная цена на 15 % ниже: 2 550 000 ₽. Не продали и там — банку предложат оставить долю за собой на 25 % дешевле оценки, за 2 250 000 ₽; раз это больше долга, разницу 1 650 000 ₽ он внесёт на депозит приставов. Откажется — долю вернут Игорю. А погасить долг можно на любом этапе: производство окончат, ограничения снимут.
Что в законе
Ст. 85 закона № 229-ФЗ: оценщик, спор — 10 дней. Ч. 2 ст. 89: цена не ниже оценки, ч. 2 ст. 92 — −15 %, ч. 12 ст. 87 — −25 % взыскателю. Ч. 6 ст. 110: остаток — должнику.
Доля 1/2 от 6 000 000 ₽ — 3 000 000 ₽ пропорционально. Это ориентир: долю оценивает оценщик по рыночным ценам (ч. 1 и 2 ст. 85 закона № 229-ФЗ), и его цифра может быть другой. Оценку можно оспорить в суде в течение десяти дней со дня извещения (п. 3 ч. 4 ст. 85). Если долг не погасили за пять рабочих дней на добровольную оплату, к 600 000 ₽ добавят исполнительский сбор 12 %, не меньше 2 000 ₽: 72 000 ₽ (ч. 3 ст. 112). Из выручки покроют 672 000 ₽ и расходы на оценку и торги — их калькулятор не знает (ст. 116 и 117). Продать долю можно только при нехватке другого имущества и по суду; сначала сособственникам предлагают купить её по цене, соразмерной рыночной, откажутся — торги (ст. 255 ГК, п. 63 постановления Пленума ВС № 50). Первые торги начнут с цены не ниже оценки — 3 000 000 ₽ (ч. 2 ст. 89). Продадут по ней — долг со сбором закроется, должнику вернут 2 328 000 ₽ за вычетом расходов (ч. 6 ст. 110). Не нашлось покупателя — на вторичных торгах начальная цена ниже на 15 %: 2 550 000 ₽ (п. 1–3 ст. 91, ч. 2 ст. 92; если торги сорвал победитель, не оплатив покупку, цену не снижают), должнику вернут 1 878 000 ₽ за вычетом расходов. Не продали и там — взыскатель вправе оставить долю за собой на 25 % дешевле оценки, за 2 250 000 ₽; разницу сверх долга — 1 650 000 ₽ — он вносит на депозит приставов (ч. 12 ст. 87), а деньги, оставшиеся после удовлетворения всех требований, вернут должнику (ч. 6 ст. 110). Откажется — долю предложат другим взыскателям, а если их нет, вернут должнику (ч. 13 ст. 87). Погасить долг можно на любом этапе до продажи — тогда доля останется у должника.
Доля в единственном жилье и любые дроби — в полной версии →
Как считает
Стоимость доли калькулятор берёт пропорционально цене всего имущества — это ориентир, а не оценка. К долгу добавляет исполнительский сбор 12 %, не меньше 2 000 ₽. Дальше считает три цены: первые торги — не ниже оценки, вторичные — на 15 % ниже, взыскателю — на 25 % ниже оценки, и для каждой показывает, закроется ли долг и сколько вернут должнику.
Опора — порядок торгов и распределение выручки.
Что в законе
Ст. 255 ГК: долю продают с публичных торгов по суду, если сособственники не купили её по рыночной цене. Ч. 2 ст. 89 закона № 229-ФЗ: начальная цена — не ниже оценки. Ч. 2 ст. 92: вторичные — −15 %, если покупателя не нашлось. Ч. 12 ст. 87: взыскателю — −25 %. Ч. 6 ст. 110: остаток — должнику.
Чего он не делает
Не знает оценки оценщика: рыночная цена доли может отличаться от её доли в цене целого.
Не вычитает расходы на оценку, хранение и торги — их покрывают из выручки, и точную сумму знает только пристав.
Не проверяет, хватает ли у должника другого имущества: без его нехватки выделять долю для продажи нельзя — это решает суд. Когда долю продают и когда нет, разобрано в квизе.
Не решает спор о единственном жилье, которое явно превышает разумные потребности семьи: разбор про единственное жильё.
Квартира на жене, долг на муже: жильё не продадут, дачу — могут
Денис должен 900 000 ₽. Семья живёт в квартире за 8 000 000 ₽, купленной в браке и записанной на жену; другого жилья у них нет. Ещё есть дача за 2 000 000 ₽ — садовый домик, для постоянной жизни не годится, тоже записан на жену. На самом Денисе имущества почти нет.
И квартира, и дача — общее имущество супругов, на кого бы ни были записаны. По долгу одного супруга взыскивают с его имущества, а если его не хватает, кредитор вправе потребовать выделить долю должника — ту, что причиталась бы ему при разделе. Сначала долю определяют: если договора между супругами нет, доли равны, хотя суд может отступить от равенства — например, в интересах несовершеннолетних детей. Запретить распоряжаться общим имуществом пристав может ещё до этого. А если долг общий — скажем, оба супруга заёмщики — или суд признает, что полученное по долгу ушло на нужды семьи, взыскание обратят на всё общее имущество, а при его нехватке — и на имущество каждого.
Квартиру это не затронет: единственное жильё должника и семьи, которая в нём живёт, и его части не продают, если это не ипотека. Половина Дениса в квартире под защитой. С дачей иначе: его половина — ориентир 1 000 000 ₽, жена вправе купить её по цене, соразмерной рыночной, иначе долю продадут с торгов.
Что в законе
П. 1 ст. 45 СК: выдел доли должника, ст. 39 — доли равны. Абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК: единственное жильё и его части не продают, кроме ипотеки.
Что сделать, если за долги хотят продать долю
- Проверьте, есть ли у вас другое имущество, в том числе деньги на счетах, которого хватит на долг: без его нехватки выделять долю для продажи нельзя.
- Если доля — в единственном жилье, где вы живёте один или с семьёй, заявите об этом приставу и в суде со ссылкой на ст. 446 ГПК.
- Пришёл иск — участвуйте в деле: сособственникам должны предложить купить долю по рыночной цене до торгов.
- Получили постановление об оценке — сравните цену с рынком и в течение десяти дней оспорьте её в суде, если занижена.
- Долг можно погасить на любом этапе до продажи — тогда производство окончат, а ограничения с доли снимут.
Может ли пристав сам продать долю в квартире?
Могут ли продать долю, если у должника есть другое имущество?
Есть ли у сособственника право купить долю первым?
По какой цене продадут долю на торгах?
Могут ли продать долю мужа, если квартира записана на жену?
Что получит должник, если долю продадут?
Источники
- Статья 255 Гражданского кодекса РФ — обращение взыскания на долю в общем имуществе: выдел доли при недостаточности другого имущества, продажа сособственникам, публичные торги по суду
- Статья 250 Гражданского кодекса РФ — п. 1 — преимущественного права покупки нет при продаже с публичных торгов; п. 3 — три месяца на перевод прав покупателя
- Статья 252 Гражданского кодекса РФ — п. 3 — выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу
- Статья 254 Гражданского кодекса РФ — выдел доли из совместной собственности — после определения долей; доли равны, если иное не предусмотрено
- Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 — п. 44 — запрет на совместное имущество до определения доли; п. 63 — выдел доли по иску кредитора или пристава, сособственники в деле, право покупки
- Статья 69 закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» — ч. 3 и 4 — сначала деньги, потом иное имущество; ч. 6 — взыскание на долю в общей собственности
- Статья 80 закона № 229-ФЗ — ч. 4 — арест включает запрет распоряжаться имуществом
- Статья 85 закона № 229-ФЗ — ч. 1 и 2 — оценка по рыночным ценам, недвижимость — оценщиком; п. 3 ч. 4 — оспорить оценку в суде за 10 дней
- Статья 87 закона № 229-ФЗ — ч. 3 — недвижимость продают на торгах; ч. 12 — взыскателю на 25 % ниже оценки с доплатой разницы; ч. 13 — возврат должнику
- Статья 89 закона № 229-ФЗ — ч. 2 — начальная цена торгов не ниже оценки
- Статья 91 закона № 229-ФЗ — когда торги объявляют несостоявшимися
- Статья 92 закона № 229-ФЗ — ч. 2 — на вторичных торгах начальная цена на 15 % ниже; ч. 3 — затем предложение взыскателю
- Статья 110 закона № 229-ФЗ — ч. 6 — остаток после погашения требований возвращают должнику
- Статья 112 закона № 229-ФЗ — ч. 3 — исполнительский сбор 12 %, не менее 2 000 ₽ с гражданина
- Статья 47 закона № 229-ФЗ — ч. 4 — в постановлении об окончании отменяются ограничения прав должника на имущество
- Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ — абз. 2 ч. 1 — единственное жильё должника и семьи и его части, кроме ипотеки
- Статья 34 Семейного кодекса РФ — имущество, нажитое в браке, — совместная собственность, на чьё бы имя ни было приобретено
- Статья 38 Семейного кодекса РФ — п. 1 — раздел общего имущества, в том числе по требованию кредитора для обращения взыскания на долю супруга
- Статья 39 Семейного кодекса РФ — доли супругов признаются равными, если договор не говорит иное
- Статья 45 Семейного кодекса РФ — п. 1 — взыскание на имущество супруга-должника и выдел его доли; п. 2 — общие долги и долги на нужды семьи
Инструменты из этого разбора
Из этого же раздела
